Pourquoi acquérir la nue-propriété d’un bien immobilier ?

Introduction

L’acquisition d’un bien immobilier recèle de nombreux risques pour l’investisseur (baisse de valeur, vacance locative, loyers impayés…) et fait peser sur lui de nombreuses contraintes (recherche de locataires, coût des travaux…).

La loi Engagement National pour le Logement (ENL) du 13 juillet 2006, a institué le « bail avec convention d’usufruit », une forme juridique originale assortie de nombreux avantages fiscaux.

L’investissement en nue-propriété permet de profiter de l’immobilier sans les risques locatifs ni la pression fiscale (IR et ISF).

Le principe est simple et repose sur la technique du démembrement. Il s’agit d’acquérir la nue-propriété d’un bien immobilier en co-investissement avec un investisseur institutionnel (un bailleur social institutionnel type SA d’HLM ; OPAC – office public d’aménagement et de construction, ancienne institution publique intervenant dans le domaine du logement social, remplacée par les offices publics de l’habitat – OPH ; organisme collecteur du 1 % logement) qui en acquiert simultanément l’usufruit temporaire (généralement pour une durée de 15-16-17 ans).

Un propriétaire peut également signer une convention d’une durée minimale de 15 ans avec un bailleur social par laquelle il conserve la nue-propriété du logement et en cède l’usufruit au bailleur. Ce dernier perçoit le loyer et verse une contrepartie en capital au propriétaire privé.

En effet, l’article L 253-1 du Code de la construction et de l’habitation prévoit que l’usufruit d’un logement ou d’un ensemble de logements peut être établi par convention au profit d’une personne morale, pour une durée minimale de 15 ans, en vue de la location de ces logements.

L’investisseur institutionnel percevra les revenus de la location, supportera la totalité du risque locatif, des charges d’entretien et de l’impôt.

Le nu-propriétaire est un investisseur privé, qui achète pour lui ou pour ses enfants. A l’extinction de l’usufruit, l’investisseur qui se trouve alors seul propriétaire, peut choisir de vendre, louer ou occuper son bien,

Ce type d’acquisition s’adresse à des personnes imposées à l’ISF ou proches du seuil d’imposition, percevant des revenus d’immeubles de rapport.

Points de vigilance : prix m², décote (calcul de l’usufruit), rentabilité, risque, signature du bailleur social, convention, qualité du promoteur/constructeur.

1- Intérêt du montage

--> Sur le plan patrimonial

• l’opportunité d’acquérir des biens immobiliers pour 50 % à 60 % de leur valeur en pleine propriété, selon la durée de l’usufruit temporaire,
• une rentabilité prévisionnelle élevée,
• un effort de trésorerie limité,
• l’élimination de tous les risques et frais locatifs,
• la nue-propriété (droit réel immobilier) peut être cédé ou hypothéqué librement, sans intervention de l’usufruitier,
• la TVA applicable sur le prix d’achat des logements neufs peut être réduit à 5,5 % lorsque l’usufruitier bailleur social acquiert le bien au moyen d’un prêt locatif social (article R331-1 du Code de la Construction et de l’Habitation),
• remise en état de l’appartement à l’issue du démembrement à la charge de l’usufruitier (par convention),
• valorisation « mécanique » de la nue-propriété pendant le démembrement de propriété,
• en achetant la NP on achète la certitude d’être celui qui percevra les revenus à l’extinction de l’usufruit.

--> Sur le plan fiscal : impôt de plus-value (régime des plus-values immobilières des particuliers)

• exonération d’imposition sur la plus-value au bout de 22 ans de détention pour l’IRPP et 30 ans pour les PS. Le délai de détention court à compter de l’acquisition initiale de la NP,
• la réunion de l’usufruit à la nue-propriété ne donne ouverture à aucun impôt ou taxe lorsque cette réunion a lieu par expiration du temps fixé pour l’usufruit (article 1133 du CGI),
• bien que le prix d’acquisition de l’usufruit acquis par voie d’extinction soit nul, l’administration admet de calculer la plus-value à partir de la valeur vénale de la PP du bien à la date d’entrée de la NP dans le patrimoine du cédant (BOFIP-RPPM-PVBMI-20-10-60-20120912).

Donc si cession de la pleine propriété à l’issue de la période de démembrement :

Plus-values taxables = valeur de cession en PP – valeur de la PP au jour de l’acquisition (même si je n’ai payé que la NP)

--> Sur le plan fiscal : impôt sur le revenu

• la prise en charge des frais d’entretiens et des dépenses de grosses réparations par l’usufruitier (par convention, article 605 et 606 du Code Civil),
• la prise en charge de la taxe foncière par l’usufruitier (par convention),
• la déductibilité des intérêts d’emprunt payés pour l’acquisition de la nue-propriété sur les autres revenus fonciers dans les conditions de droit commun, lorsque l’usufruitier est un bailleur social (loi de finances rectificative pour 2008) ou si l’usufruitier est une personne physique qui déclare les revenus en Revenus Fonciers, donc en location nue (BOI 5 D-4-09 du 14 octobre 2009).

--> Sur le plan fiscal : ISF

• la non imposition de la nue-propriété à l’ISF dans le patrimoine du nu-propriétaire. L’usufruitier étant imposé sur la valeur en PP du bien,
• loi de finances pour 2013 : à compter de l’ISF 2013, plus aucune déduction ne sera autorisée pour les dettes contractées pour l’acquisition ou dans l’intérêt des biens qui ne seraient pas pris en compte dans l’assiette de l’ISF due par l’intéressé,
• si acquisition de la NP par des fonds propres : diminution de la base taxable ISF à hauteur de la valeur ce cette NP (article 885 G du CGI).

2- La sortie du démembrement

La loi ENL du 13/07/2006 encadre le dispositif (article L 253-1 à 253-8 du Code de la Construction).

Un an avant la fin de l’usufruit, le bailleur social est tenu de rappeler au nu-propriétaire et au locataire l’ensemble des alternatives ci-dessous.

Six mois avant l’extinction de l’usufruit, le nu-propriétaire peut :

– proposer au locataire un nouveau bail (loyer libre ; bail conforme aux dispositions de la loi du 06 juillet 1989 donc pas de meublé sauf accord du locataire),
– donner congé pour vendre,
– donner congé pour occuper le bien.

Trois mois avant le terme, le bailleur social doit proposer au locataire qui n’a pas conclu un nouveau bail avec le nu-propriétaire et qui remplit les conditions d’éligibilités, la location d’un nouveau logement. Le non-respect par le bailleur social de cette obligation est inopposable au nu-propriétaire.

3- A propos de la convention entre le bailleur social et l’investisseur

Le bailleur social ne doit pas avoir le droit de revendre son droit d’usufruit à une société personne morale (à l’IS notamment) mais uniquement à un autre bailleur social (sinon possible remise en cause de la déductibilité des intérêts d’emprunts pour l’investisseur). Le détenteur de l’usufruit doit être :

• une personne physique qui loue nu,
• une société à l’IR.

4- A propos du bail

Le bail est un bail précaire (temporaire), qui s’arrête à la fin de l’usufruit d’une durée minimale de 15 ans. Le bail est sans « droit » ni « titre » pour le locataire.

Le bailleur a l’obligation de reloger le locataire s’il remplit toujours les conditions de ressources.