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Pourquoi acquérir un bien en viager ?

Le marché du viager immobilier est un micro-marché qui représente environ 1 % des transactions immobilières annuelles.

Les acheteurs sont généralement des chefs d’entreprise ou bien des commerçants d’une cinquantaine d’années qui perçoivent des revenus importants.

Ou encore des Français qui travaillent à l’étranger et qui souhaitent dès leur retour en France, vivre dans le bien acquis en viager et profiter de leur retraite.

Cet investissement est préconisé pour répondre à différentes problématiques patrimoniales :

  • percevoir des revenus locatifs une fois à la retraite,
  • faire un placement financier à LT.

La vente en viager peut répondre à l’objectif patrimonial de protection du conjoint.

Le risque majeur pour l’investisseur est de devoir payer les arrérages des rentes pendant une durée bien supérieure à l’espérance de vie escomptée au moment de la signature de l’acte.

On appelle « bouquet » le paiement d’une fraction du prix au comptant.

Le contrat peut contenir une clause dite de rachat permettant au débirentier de s’affranchir des arrérages en versant un capital à une compagnie d’assurance. La rente devient alors financière. Elle ne sera plus indexée mais revalorisée selon les performances de la compagnie et en tenant compte d’un taux technique.

Article 1968 à 1983 du Code Civil

Le viager relève de la catégorie juridique des contrats aléatoires. La vente ne revêtira pas un caractère aléatoire si le cédant décède dans les 20 jours de la signature du contrat d’une maladie dont il souffrirait à ce moment-là (article 1975). Ou que le décès du vendeur était imminent et que l’acheteur ne l’ignorait pas au jour de la conclusion de la vente.

Il faut que l’acquéreur ne soit pas un héritier présomptif au sens de l’article 751 du CGI (requalification en donation déguisée).

De même, réalisée entre des personnes unies par des liens d’amitié, les intéressés peuvent subir un redressement fiscal si le prix n’est pas versé ou si un prix de complaisance très faible est pratiqué (procédure de l’abus de droit).

Outil de protection du conjoint survivant coté vendeur

La rente peut être constituée sur la tête des deux époux dont le versement s’éteint au décès du second. De plus, au décès du premier conjoint, la réversion totale ou partielle est exonérée des droits de succession.

Les clauses de réversion totale sont les plus utilisées mais plus le taux de réversion est élevé et plus la rente initiale est faible.

Outil de transmission du patrimoine coté acheteur

Certains acquéreurs le choisissent pour anticiper la transmission de leur patrimoine. Le principe est d’acheter en viager un bien immobilier lorsque les enfants sont en bas âge. Une fois le crédirentier (le vendeur) décédé, le propriétaire procède à une donation à ses enfants.

On peut envisager que le bien soit détenu dans une SCI.

Remarque

Attention par contre concernant la vente d’un bien immobilier en viager à l’un des ses enfants. Cette opération peut être requalifiée en donation déguisée.

L’achat n’est pas irrévocable. Rien n’interdit le débirentier (l’acheteur) de céder le bien. En pratique l’accord du crédirentier n’est pas sollicité. Mais alors le débirentier d’origine reste engagé solidairement du paiement de la rente.

Le viager occupé

Le vendeur opte soit pour l’usufruit soit pour le droit d’usage et d’habitation.

– Dans la pratique, le viager occupé avec réserve d’usufruit est inexistant. En effet, l’usufruit est un droit réel qui permet à l’usufruitier d’avoir un droit de jouissance, il peut alors consentir un bail et encaisser les revenus. L’usufruitier peut conclure sans l’intervention du nu-propriétaire un bail d’une durée inférieure à 9 ans (à l’exception des baux commerciaux).

– C’est la vente en pleine propriété grevée d’un droit d’usage et d’habitation qui convient le mieux aux investisseurs puisque ce droit personnel est incessible. Toutefois, les parties doivent insérer dans le contrat de vente une clause précisant qu’en cas de renonciation du droit d’usage et d’habitation par le crédirentier, le montant de sa rente se verra appliquer une augmentation de 30 %.

Ici la répartition des charges doit être appréhendée sérieusement afin d’écarter tout risque de conflit. En général, une convention est prévue entre le crédirentier et le débirentier. A défaut d’une telle convention, ce sont les articles 605 et 606 du Code Civil qui s’appliquent.

Le viager libre

Les primo-accédants sont largement intéressés par le viager libre puisqu’ils jouissent du bien immédiatement. En contrepartie, ils s’engagent à verser une rente plus élevée de l’ordre de 25 %.

Mais ce type de contrat est peu fréquent.

Puisqu’on est sur un contrat aléatoire, on veillera à s’assurer que la rente s’avère supérieure aux revenus nets que procurerait le bien aliéné. Dans le cas contraire, il n’y aurait pas d’aléa pour le débirentier et la vente pourrait être remise en cause.

Prévoir le décès du débirentier dans le contrat de vente

En cas de décès prématuré du débirentier, ce sont ses héritiers qui doivent poursuivre le versement des rentes.

Néanmoins, pour éviter cette situation, le débirentier peut souscrire un contrat d’assurance décès dont le capital versé aux héritiers est destiné au rachat de la rente.

La clause bénéficiaire sera rédigée correctement afin que les bénéficiaires ne consomment pas le capital à des fins personnelles. Le réemploi de sommes peut être prévu :

  • soit les bénéficiaires poursuivent eux-mêmes le paiement de la rente,
  • soit ils versent le capital à une compagnie d’assurance qui sera le nouveau débirentier.

Les garanties du crédirentier

Les garanties pour protéger le crédirentier en cas de défaillance du débirentier sont :

  • l’inscription du privilège du vendeur à la Conservation des Hypothèques,
  • la clause résolutoire : elle permet de récupérer le bien dans l’état où il se trouvait au moment de la vente. Sachant que le vendeur ne remboursera pas les sommes déjà encaissées.

Fixation du prix de la rente

En pratique la fixation de la rente dépend de plusieurs éléments :

  • la valeur vénale expertisée du bien libre de toute occupation,
  • pour les viagers occupés, il faut ensuite appliquer à cette valeur un abattement d’occupation qui est fonction de l’âge du vendeur,
  • on obtient la valeur occupée qui va servir de base pour calculer le bouquet et le capital à convertir en rente viagère,
  • des incidences des clauses spécifiques introduites le cas échéant dans l’acte de vente,
  • du niveau de l’offre et de la demande de viagers, ce qui suppose une bonne connaissance de ce marché de niche.

La présence ou non du bouquet va influer sur le montant de la rente. Plus l’âge du vendeur est avancé, plus le montant du bouquet est élevé.

Selon l’âge du vendeur et l’importance du bien, le bouquet peut aller de 20 % à 40 % de la valeur occupée.

Le montant de la rente à verser va dépendre ensuite de l’espérance de vie du vendeur et de la réversibilité ou non de la rente au conjoint survivant (le viager est alors dit sur deux têtes).

Si le bien est détenu par un couple, chaque covendeur pourra prétendre à une fraction du bouquet et des arrérages.

Les établissements bancaires refusent d’octroyer un prêt pour financer le bouquet. Comme le bien fait déjà l’objet d’une hypothèque de premier rang, les banques ne peuvent pas se couvrir, l’hypothèque de second rang ne valant rien pour elles.

Le contrat prévoit enfin que la rente est indexée sur un indice de référence (indice des prix à la consommation par exemple). Une majoration légale annuelle étant fixée par les pouvoirs publics. Une indexation conventionnelle plus généreuse peut être prévue, mais elle ne doit pas se traduire par un montant d’arrérages supérieur à la valeur en capital du bien cédé. Une correction judiciaire sera même envisageable si les circonstances économiques ont bouleversé l’équilibre du contrat.

Coté fiscal

--> Coté crédirentier (le vendeur)

Comme il s’agit d’une mutation à titre onéreux, le vendeur doit payer l’impôt de plus-values. La cession est exonérée s’il s’agit de la résidence principale. Sinon, voir les délais d’exonération d’impôt en vigueur au moment de l’opération. Dans le cas contraire, le prix de cession à retenir est la valeur en capital de la rente augmentée du bouquet éventuel.

Les arrérages des rentes viagères constituées à titre onéreux ne sont imposables à l’IR que pour une fraction de leur montant qui varie selon l’âge du crédirentier lors de l’entrée en jouissance de la rente. Le même abattement s’applique alors pendant toute la durée du contrat.

Si le crédirentier est à l’ISF, il doit déclarer la valeur de capitalisation de sa rente, soit la rente touchée annuellement x par le taux publié par l’administration fiscale, ainsi que la valeur de l’US du bien lorsqu’il a gardé la jouissance (barème fiscal-article 669 du CGI) (viager occupé).

En principe le bien est imposé à l’ISF au nom du titulaire du droit d’usage et d’habitation. Mais lorsque le démembrement de propriété émane d’une vente dont le vendeur s’est réservé le droit d’usage et d’habitation, le vendeur et l’acheteur sont imposés séparément selon les droits de chacun. Le droit d’usage et d’habitation est calculé à partir du barème fiscal de l’article 669 du CGI.

--> Coté débirentier (l’acheteur)

Chaque année, le débirentier doit déclarer le montant des arrérages versés s’il ne veut pas encourir une amende égale à 5 % des sommes versées.

L’acquéreur ne profite d’aucun avantage fiscal en cas de viager occupé.

En cas de viager libre, si l’acquéreur décide de louer le bien, malgré la perception de revenus fonciers, il ne pourra pas déduire les rentes viagères de ses revenus locatifs. Mais les intérêts du prêt contracté pour financer le paiement du bouquet pourront être déduits des revenus fonciers.

Si le cédant se réserve l’usufruit et que le bien est donné en location nue par le crédirentier, les intérêts d’emprunt payés par l’acquéreur pour le financement de sa nue-propriété viendront en déduction de ses autres revenus fonciers, s’il en a, sur toute la période de location.

Symétriquement, le débirentier déclare son bien à l’ISF selon les conditions de droit commun pour sa valeur en PP si viager libre ou pour sa valeur en NP s’agissant d’un viager occupé. Il peut porter au passif la valeur de capitalisation de la rente versée.

--> Impôts locaux

La TH étant due par la personne qui a la disposition du logement, le redevable de cet impôt sera tantôt le débirentier ou le crédirentier selon que le viager est libre ou occupé, à moins que le logement ne soit donné en location, auquel cas le locataire devra s’en acquitter.

La vente à terme ou vente avec paiement échelonné ou vente avec un crédit-vendeur

En présence d’un viager immobilier classique, le risque majeur auquel s’expose l’acquéreur est de payer des arrérages pendant une durée bien supérieure à celle qui était prévue au moment de la signature de l’acte de vente.

Pour se prémunir contre cet aléa, on peut privilégier la vente à terme. La terminologie étant inexacte (l’accès à la propriété reste immédiat et non à terme), on parlera plutôt de vente avec paiement échelonné ou vente avec un crédit-vendeur.

Comme pour le viager classique, cette vente peut être libre ou occupée.

Si le vendeur décède prématurément, l’acheteur devra poursuivre le versement des mensualités aux héritiers jusqu’à l’arrivée du terme. S’il survit au terme, il pourra continuer de jouir du bien s’il l’occupait déjà.

Si l’acquéreur décède avant d’avoir acquitté l’intégralité du prix, la créance reviendra à ses ayant droits.

Du coté fiscal, certains considèrent que les mensualités perçues par le vendeur sont exonérées d’impôt. Cette position ne fait toutefois pas l’unanimité. Pour d’autres, cette opération est comparable à un prêt entre particuliers, avec :

  • la quote-part de la mensualité afférente à l’indexation qui échappe à l’impôt,
  • et celle correspondant au remboursement du prêt qui serait soumise au barème progressif de l’IR dans la catégorie des RCM.

Se constituer des revenus grâce au viager libre

Un couple utilise ses économies pour s’offrir un appartement. Pas pour l’occuper, mais pour le revendre immédiatement en viager libre.

Le couple encaisse le bouquet et perçoit une rente mensuelle.

Si le couple tape dans son capital pour sortir tous les mois le même montant que la rente, le couple aura consommé son épargne et ne pourra pas survenir à ses besoins s’ils survivent à leur espérance de vie.

Nouvelle méthode de calcul du prix

Pas de bouquet ni de rente

Prix d’acquisition proche de 50 % de la valeur du bien avec un droit d’usage et d’habitation

L’innovation de la start-up MONETIVIA

Ils réinventent le viager grâce à la méthode du démembrement temporaire. De plus, une assurance négociée avec l’assureur ALLIANZ permet de sécuriser l’opération :

  • si décès prématuré du vendeur usufruitier : l’investisseur verse un complément de prix aux héritiers du vendeur. Correspond à une partie seulement de la valeur de l’usufruit non consommé par le vendeur.
  • si risque de survie : ce scénario est couvert dès le départ auprès d’ALLIANZ grâce à la souscription par le vendeur d’une assurance de type « rente différée ». L’investisseur est bénéficiaire de cette assurance, qui vise à protéger la rentabilité de son opération tant que le vendeur occupe les lieux. Cette rente est revalorisée chaque année pendant toute la durée de l’usufruit en fonction du taux de revalorisation attribué par ALLIANZ sur la base des résultats techniques et financiers de l’exercice. C’est une rente à titre onéreux fiscalement. A tout moment, si le vendeur est encore en vie et n’est plus dans son logement, c’est lui qui récupère la rente versée par l’assureur.

 

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