Le dispositif Cosse ancien –>dispositif Loc’Avantages

Substitution aux dispositifs Besson et Borloo d’une nouvelle aide fiscale pour les propriétaires louant un logement ancien à des fins sociales : abattement sur les loyers de 15 % à 85 % de leur montant.

Destiné à remplacer les dispositifs Borloo ancien et Besson ancien, un nouveau dispositif de défiscalisation immobilière voit le jour.

Ce dispositif fiscal baptisé Cosse ancien, permet aux propriétaires de logements qui les donnent en location dans le cadre d’une convention signée entre le 01 janvier 2017 et le 31 décembre 2019 avec l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH), de bénéficier d’une déduction spécifique sur les revenus fonciers.

Le taux de la déduction varie entre 15 et 70 % en fonction de la tension du marché locatif dans lequel se trouve le logement et du type de convention signée avec l’ANAH (secteur intermédiaire, secteur social, secteur très social).

Ce taux de déduction peut être porté à 85 % lorsque le logement est donné en location à un organisme public ou privé agréé, dans le cadre d’une intermédiation locative, en vue de l’hébergement de personnes défavorisées, et quelle que soit la localisation du bien.

Ce dispositif prend effet à compter des revenus de 2017.

La loi ELAN porte le plafond de déficit imputable sur les autres revenus catégoriels de 10.700 € à 15.300 €.

A l’origine, le bénéfice de ce régime concernait les zones A bis, A, B1 et B2.

Les logements en zone rurale (zone C) y sont désormais éligibles.

Loi de finances pour 2020

Dispositif prorogé à l’égard des conventions conclues entre le 01 janvier 2020 et le 31 décembre 2022.

Pour les conventions conclues à compter du juillet 2020, cette loi restreint le champ d’application du dispositif aux logements respectant un certain niveau de performance énergétique.

Loi de finances pour 2022

Le dispositif Cosse est modifié au profit d’un nouveau régime fiscal qui prend le nom de Loc’avantages.

Ce nouveau dispositif fiscal est plus lisible (surtout pour l’administration fiscale – plus facile de calculer des réductions d’impôt que des abattements sur des loyers) que l’ancien dispositif Cosse, particulièrement intéressant sur le papier mais inapplicable à cause de politique régionales de l’ANAH qui imposaient des plafonds de loyers trop faibles pour espérer un gain patrimonial sérieux.

Loc’avantages intéresse tout particulièrement l’investisseur immobilier locatif dans l’ancien.

Il faut être résident fiscal français.

Cumulable avec le régime fiscal des déficits fonciers.

Non cumulable avec la loi Pinel. Non cumulable avec le micro-BIC.

Dispositif inclus dans le plafonnement global des niches fiscales de 10.000 €.

Objectif : une baisse des loyers via une compensation fiscale pour le propriétaire bailleur. L’Etat indemnise le propriétaire bailleur grâce à une réduction d’impôt.

Ce dispositif offre une réduction d’impôt donc pas d’impact sur les PS.

Peu importe la localisation de l’investissement immobilier.

N’importe quel logement ancien, avec travaux ou pas.

Loc’avantages avec déficit foncier apparaît comme une stratégie d’investissement d’une très grande pertinence

Ce dispositif semble particulièrement adapté aux logements de grande surface et peu attrayant pour les petites surface type studio ou T1.

Le propriétaire bailleur devra louer le logement en location nue, au titre de la résidence principale du locataire, pour une durée minimum de 6 ans, à un loyer plus faible que le loyer de marché selon 3 niveaux :

• « Loc 1 » = Une baisse de 15% par rapport au loyer de marché ;
• « Loc 2 » = Une baisse de 30% par rapport au loyer de marché ;

• « Loc 3 » = Une baisse de 45% par rapport au loyer de marché via une intermédiation locative

Les locataires devront avoir des ressources plafonnées (plafonds différents selon Loc1 ou 2 ou 3).

Le propriétaire bailleur bénéficiera d’une réduction d’impôt variable selon la baisse accordée sur le loyer de marché :

• « Loc 1 » = Une baisse de loyer de 15% par rapport au loyer de marché = Une réduction d’impôt de 15% du loyer et même 20% du loyer avec l’intermédiation locative ;
• « Loc 2 » = Une baisse de loyer de 30% par rapport au loyer de marché = Une réduction d’impôt de 35% du loyer et même 45% du loyer avec l’intermédiation locative ;

• « Loc 3 » = Une baisse de loyer de 45% par rapport au loyer de marché via une intermédiation locative) = Une réduction d’impôt de 65% du loyer avec l’intermédiation locative obligatoire.