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Le dispositif Pinel

Le nouveau dispositif d’investissement, baptisé Pinel, est une nouvelle version du dispositif Duflot. L’idée du législateur est de relancer le secteur de la construction.

Les SCPI sont éligibles au dispositif. Mais la réduction d’impôt porte sur 100 % du montant de la souscription (et non 95 % comme c’était le cas en Duflot et Scellier).

Quand la fraction de la réduction imputable au titre d’une année d’imposition excède l’impôt dû au titre de cette même année, le solde de l’avantage fiscal est définitivement perdu.

Les avantages du Pinel ne sont pas cumulables avec un PLS.

Nouveau zonage au 01 septembre 2014

Les investissements réalisés à compter du 01 septembre 2014 doivent se situer en zones A bis, A et B1. Les logements situés en zone B2 sont éligibles sous accord préfectoral. Les logements situés en zone C ne sont pas éligibles au dispositif.

Les plafonds de loyers n’ont pas été modifiés et restent déterminés selon le zonage existant.

Par contre, certaines villes changes de zone et passent de la zone B2 à la zone B1. D’autres passent de la zone B1 à la zone A. Ce qui induit de fait une augmentation de loyer. Et donc de la rentabilité de l’investissement.

Remarque

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ), le Prêt Social Accession Location (PSLA) et le Prêt d’Accession Sociale à la propriété (PAS) sont impactés par ce nouveau zonage.

Rappel : Plafond de loyers/m² charges non comprises : à la date de conclusion du bail

Plafonds de loyers mensuels pour 2015 :

  • Zone Abis : 16,82 €/m² 16,72 en 2014      16,52 en 2013
  • Zone A : 12,49 €/m² 12,42 en 2014      12,27 en 2013
  • Zone B1 : 10,06 €/m² 10 € en 2014        9,88 en 2013
  • Zone B2 : 8,74 €/m² 8,69 en 2014        8,59 en 2013. Depuis le 30/06/2013, sous accord préfectoral.

Plafonds de loyers pour 2016 :

  • Zone Abis : 16,83 €/m²
  • Zone A : 12,50 €/m²
  • Zone B1 : 10,07 €/m²
  • Zone B2 : 8,75 €/m²

Fiscalement

Les investisseurs peuvent choisir de s’engager à louer :

  • Sur 6 ans : le taux de réduction d’impôt est de 12 %.
  • Sur 9 ans : 18 %.
  • Sur 12 ans : 21 %.

Le choix n’est pas figé et l’investisseur peut choisir, après une première période d’engagement, de proroger la période de location jusqu’à la 12ème année, pour optimiser fiscalement son investissement.

Cette faculté de prorogation doit être exercée au titre de l’année au cours de laquelle intervient le terme de la période de location concernée. Elle ne peut donc être tacite. Une note établie sur la base d’un modèle fixé par l’administration doit être joint à sa déclaration d’ensemble des revenus de l’année au titre de laquelle est intervenu le terme de la période de location.

--> Si engagement initial de 6 ans :

2 % de réduction d’impôt par an pendant 6 ans, soit 12 %.

Possibilité de prolonger l’engagement de location : 3 ans renouvelables 1 fois, soit 12 ans (6+3+3) : taux de réduction d’impôt de 6 % pour les 3 premières années supplémentaires, puis 3 % pour les 3 années suivantes. Soit 21 % au total (12+6+3), soit 2 % / an pendant 9 ans puis 1 % / an pendant 3 ans.

--> Si engagement initial de 9 ans :

2 % de réduction d’impôt par an pendant 9 ans, soit 18 %.

Possibilité de prolonger l’engagement de location : 3 ans non renouvelables, soit 12 ans (9+3) : taux de réduction d’impôt de 3 % pour les 3 années supplémentaires. Soit 21 % au total (18+3), soit 2 % / an pendant 9 ans puis 1 % / an pendant 3 ans.

Location à un membre de sa famille

Possibilité de louer à un ascendant ou descendant (ne faisant pas partie du foyer fiscal du propriétaire-bailleur), sans perdre le bénéfice de l’avantage fiscal.

La location à un descendant ne permet pas de bénéficier de l’APL, ALF, ALS.

Sous conditions de ressources du locataire et du plafond de loyer.

Interdiction de louer à un membre du foyer fiscal ou à un associé d’une société civile.

Pinel Outre-Mer

Le taux de réduction d’impôt est de 23 % pour un engagement de 6 ans et de 29 % pour un engagement de 9 ans.

Loi de finance pour 2017

La loi Pinel est reconduite pour 2017.

Nouveau zonage pour 2017

La réduction d’impôt Pinel devient éligible à compter du 01 janvier 2017 aux acquisitions de logements situés dans des communes classées en zone C et caractérisées par des besoins particuliers en logement locatif.

Sur agrément du Préfet après avis conforme du comité régional de l’habitat et de l’hébergement.

Loi de finances pour 2018

La loi Pinel est reconduite jusqu’au 31/12/2021.

La loi prévoit la notion de validité du dispositif pour les logements situés dans des communes dont le territoire est couvert par un « contrat de redynamisation de site de défense ».

Nouveau zonage pour 2018

Abis : Paris et 29 communes de la petite couronne

A : agglomération Ile de France, Cote d’Azur, agglomération Genevoise

B1 : agglomération > 250.000 habitants, grande couronne parisienne, Annecy, Cluses, Bayonne, Chambéry, Saint Malo, La Rochelle, Départements d’Outre-mer, La Corse

B2 : réduction d’impôt accordée pour les logements actés avant le 31/12/2018 et ayant fait l’objet d’un dépôt de PC avant le 31/12/2017.

Loi de finances pour 2019

On a jusqu’au 31 mars 2019 pour la zone B2

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