Actifs loués par une SCI à une société d’exploitation

Détermination de la fraction exonérée des parts de la SCI

En principe, les immeubles qui font l’objet d’une location civile n’entrent pas dans la catégorie des biens professionnels exonérés d’ISF.

L’administration reconnaît toutefois à un immeuble le caractère de bien professionnel lorsque la location ou la mise à disposition du bien est réalisée dans le respect des conditions suivantes :

–       La location est faite directement par son propriétaire ou par une société dont il détient des droits sociaux.

–       La location est consentie au profit d’une société d’exploitation dont les parts ou actions sont elles-mêmes des biens professionnels pour le redevable.

–       Le bien loué est nécessaire à l’activité professionnelle de la société d’exploitation.

Lors du comité fiscal de la Mission d’organisation administrative (MOA), l’administration a été interrogée sur les modalités de détermination de la fraction exonérée des parts d’une SCI dont les actifs sont loués à une filiale d’exploitation détenue indirectement par une société holding.

Dans sa réponse du 29 mars 2000, l’administration a répondu que, lorsque les conditions énoncées ci-dessus sont remplies, « un associé d’une SCI peut considérer comme un bien professionnel ses parts ou actions dans la société immobilière dans la limite du produit :

–       De la participation du redevable dans la société d’exploitation à caractère professionnel.

–       Par la valeur de l’ensemble des immeubles loués ou mis à la disposition de cette société par la SCI ».

L’administration vient d’introduire une restriction à cette position. Elle vient de préciser que dans le cas où l’immeuble est donné en location par une société immobilière, les parts de cette société ne peuvent constituer des biens professionnels que si ladite société détient un droit réel sur l’immeuble loué.

Conséquence

Lorsque la société sous-loue un immeuble qu’elle a pris en crédit-bail, c’est-à-dire sur lequel elle n’exerce qu’un droit personnel, ses parts ne constituent pas des biens professionnels (RM Dubernard, JOAN 30/11/2004).

Cette interprétation restrictive pénalise les acquisitions en crédit-bail par rapport à celles financées par emprunt.

Logement de fonction

Des parts de SCI sont exclues du champ de l’exonération, au titre des biens professionnels, dès lors que la SCI a pour objet la propriété et la gestion d’un bien immobilier, logement de fonction du dirigeant de la société, sans être le lieu de l’activité (Décision de la Cour de Cassation du 03 février 2015).