Profiter des taux bas : renégocier son crédit immobilier ou obtenir un rachat de prêt

Les taux d’emprunt sont historiquement bas, d’où la tentation de renégocier son crédit dans le but de réduire le coût de son emprunt. Mais l’opération mérite réflexion car elle n’est pas gagnante à tous les coups.

Pour que cette opération soit profitable, il faut que l’ensemble des frais soit compensé par les gains générés par le montage.

Comment réorganiser son endettement ?

– Le prêt peut être rediscuté auprès de la banque d’origine qui l’a accordé et dans ce cas on parle de « renégociation de crédit ». Il n’y a pas de novation de contrat ici, les clauses sont juste corrigées.

– Le crédit initial peut être racheté par un autre établissement concurrent à des conditions plus attractives, on parle alors de « rachat de prêt ». Un nouveau crédit est contracté après le remboursement anticipé de l’ancien.

L’objectif est de diminuer soit sa mensualité soit la durée de remboursement du prêt. La renégociation peut également porter sur le type de prêt : fixe, révisable.

Quand faut-il réorganiser son endettement ?

La baisse des taux d’intérêt ne suffit pas à rendre l’opération systématiquement intéressante.

Si on a déjà remboursé une grande partie de son crédit, les économies réalisées sur son nouvel emprunt ne couvriront peut-être pas les frais liés à cette opération.

Généralement, il est conseillé de renégocier son crédit avant d’avoir atteint la moitié de la durée de remboursement du prêt.

Ainsi, plus son emprunt est récent et plus le rachat ou la renégociation du prêt sera rentable.

De plus, le différentiel de taux doit être compris au minimum entre 0,5 et 1 point.

L’économie sera plus juteuse si l’emprunteur conserve le montant de sa mensualité pour raccourcir sa durée de prêt.

Quels sont les coûts liés à la renégociation du prêt ?

Aucune loi n’oblige l’établissement prêteur à revoir les conditions de votre crédit.

Si on opte pour le rachat de son crédit par un autre établissement, il faudra prévoir d’intégrer certains frais liés à cette opération :

• Les pénalités de remboursement anticipé : comprises entre 1,5 % et 3 % maximum du capital restant dû, et plafonnées à 6 mois d’intérêts.

• Les frais de constitution d’une nouvelle garantie : lorsque le prêt à renégocier a fait l’objet d’une prise d’hypothèque, le fait de renégocier le prêt initial implique une mainlevée d’hypothèque puis la constitution d’une nouvelle garantie. Le coût peut aller de 0,6 % à 2 % selon les modalités choisies.

• D’éventuels frais de dossier…