Investissement locatif : les vertus de l’endettement

S’endetter peut rapporter gros. C’est une des conditions de la réussite d’un investissement locatif.

Emprunter le moins possible sur une courte durée est un très bon réflexe lorsqu’il s’agit d’acquérir sa résidence principale.

En revanche, lorsque l’on achète un bien dans l’objectif de le louer, il faut tenir le raisonnement inverse. C’est-à-dire emprunter beaucoup sur une longue période. A cela une raison : la très lourde fiscalité des revenus fonciers, imposables au barème de l’IR et assujettis aux prélèvements sociaux.

Les intérêts d’emprunt permettent d’absorber les loyers, ramenant les revenus fonciers à zéro, mais ne creusent pas directement le déficit imputable sur le revenu global. Cette fonction est endossée par les autres charges.

De plus, l’investissement immobilier est l’un des rares placements que les banquiers acceptent de financer sans aucun apport ni épargne préalables. Grâce à cet emprunt, l’investisseur bénéficie immédiatement de revenus. L’investisseur fait travailler de l’argent qui n’est pas le sien.

Il le fait d’ailleurs travailler à double titre puisque, outre le rendement qu’il va tirer de la location du bien, il peut compter sur un allègement de sa note fiscale. C’est ce qu’on appelle l’effet de levier du crédit.

Tant que le taux d’intérêt demeure inférieur au taux de rendement de l’investissement, autrement dit, tant que les loyers perçus dépassent le montant des intérêts, le choix d’un crédit financé à 100 % par la banque demeure avantageux pour l’acquéreur. Dans ce cas de figure, la totalité des intérêts peut être déduite des loyers.

Concernant le type de taux, certains prônent la sécurité des taux fixes par rapport à l’incertitude des taux variables. Les premiers permettent de connaître avec exactitude ses mensualités. Mais penser qu’en optant pour un taux fixe, on ne prend pas de risque est illusoire. Car c’est accepter de payer des échéances plus élevées en pariant sur une hausse structurelle des taux courts qui est aléatoire. Inversement, l’emprunteur qui choisit un taux variable s’expose à une hausse des taux.

Une nouvelle génération de taux variables, les taux révisables, limite le risque de remontée des taux tout en permettant à l’emprunteur de bénéficier d’éventuelles baisses. Ils sont révisés annuellement par rapport à un taux de référence (euribor 3 mois), et sont capés 100pb, 200 pb ou 300pb.

Le crédit amortissable s’adresse aux personnes qui ne se sont pas encore constitué de patrimoine locatif, et qui sont peu imposées. Les échéances demeurent identiques mais se composent de moins en moins d’intérêts et de plus en plus de capital.

Comme son nom l’indique, le principe d’un crédit In Fine consiste à ne rembourser le capital emprunté qu’une fois le crédit parvenu à échéance. Pendant la durée de vie du crédit, seuls les intérêts sont dus. L’avantage est double : les mensualités sont plus faibles que dans le cas d’un crédit amortissable, et c’est là l’atout majeur de cette formule, l’allègement fiscal est poussé à son maximum.

Le crédit in fine est quasiment 2 fois plus cher qu’un crédit amortissable. Il s’adresse à un profil d’investisseur bien particulier. L’investisseur doit bénéficier d’un niveau de revenus importants. De plus la présence de revenus fonciers excédentaires à défiscaliser est souhaitable. Et si en plus, l’investisseur dispose d’un contrat d’assurance-vie qu’il peut apporter en nantissement, alors il ne doit pas hésiter (sinon un contrat sera adossé, nécessaire au remboursement du capital).

Avec la réforme de l’épargne-logement à compter du 01 mars 2011, il est interdit de financer un bien à usage locatif avec un prêt souscrit via le PEL.