Détermination de la valeur de certains biens

--> Détermination de la valeur vénale des titres non cotés et des biens immobiliers

Il ne doit pas être tenu compte du fait que les biens sont en indivision entre les héritiers ou les donataires pour calculer les droits de succession et de donation.

Aucun abattement n’est donc appliqué. Cette règle vaut autant pour des titres non cotés que pour des biens immobiliers (instruction administrative du 26 mars 2009).

--> Donation créatrice d’une indivision : modalités d’évaluation des immeubles transmis à titre gratuit

L’administration fiscale a estimé dans son Bulletin Officiel des Impôts du 09 septembre 2004, que « la valeur vénale d’un immeuble transmis à titre gratuit s’apprécie sans tenir compte de l’éventuelle indivision née de la transmission, et que l’on ne doit prendre en compte le caractère indivis du bien que s’il est préexistant à la mutation à titre gratuit et non s’il en résulte ».

Pour adopter cette position, le fisc a repris les termes d’un arrêt de la Cour de Cassation du 28/01/2003. La Cour de Cassation a considéré qu’en procédant à l’évaluation au moyen de termes de comparaison portant sur des biens indivis puis en appliquant à la valeur en toute propriété le barème qui permet de fixer les valeurs respectives de l’usufruit et de la nue-propriété (article 669 du CGI), l’administration fiscale a correctement apprécié les caractéristiques du bien à évaluer.

Cette prise de position suscite l’inquiétude des spécialistes. Car d’après une jurisprudence constante, la valeur de la propriété entière à laquelle est appliquée le barème doit préalablement être établie dans l’état de fait et de droit du bien en cause. Si le caractère indivis résultait de la mutation elle-même, l’administration fiscale devrait accepter de prendre également cet élément en considération pour établir la base de calcul des droits. Comme le lui impose la jurisprudence.

--> Donation de la nue-propriété d’un immeuble et abattement lié à son occupation

Lorsqu’un donateur donne un immeuble en nue-propriété mais s’en réserve l’usufruit et l’occupe, il faut en tenir compte pour calculer les droits de mutation à titre gratuit dus au titre de la donation car son occupation affecte la valeur vénale réelle de l’immeuble.

Elle justifie un abattement de 20 % sur la valeur de la nue-propriété fixée par le barème de l’article 669 du CGI.

C’est ce qu’a estimé la Cour de Cassation dans un arrêt de principe du 12 mai 2004.

Mais une instruction administrative du 09 septembre 2004, vient de réduire la portée de cet arrêt. Elle limite l’application d’une décote au seul cas où le logement est occupé par un locataire.

--> Donation de la nue-propriété d’une résidence secondaire

Une mère avait fait don à ses enfants de la nue-propriété d’un bien immobilier. Cette donation était assortie d’une clause de réserve d’usufruit avec réversion à son époux en cas de prédécès et d’une interdiction faite aux nus propriétaires d’aliéner et d’hypothéquer le bien.

S’est alors posée la question de savoir si la teneur de ces dispositions pouvait affecter la valeur pour la soumission à imposition.

Pour le juge comme pour l’administration, la réponse est négative. C’est ce que précise l’administration fiscale dans une instruction du 08 juillet 2010. En rappelant que dans son arrêt du 27 octobre 2009, la Cour de Cassation avait même précisé que « la limite apportée par le donateur à la liberté d’aliéner un immeuble dont il se réserve l’usufruit n’affecte pas sa valeur vénale et qu’une occupation à titre de résidence secondaire n’a pas d’effet sur la valeur vénale du bien ».