Achat en indivision

C’est la première solution à laquelle on peut penser, qui a pour elle le mérite de la simplicité.
Les indivisaires sont titulaires en commun de droits de même nature sur un ou plusieurs biens.

Chacun est libre de transmettre ou vendre ses droits indivis. Les co-indivisaires disposant, en cas de vente, d’un droit de préemption destiné à préserver le caractère fermé de l’indivision.

L’article 815 du CC précise que : « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut être toujours provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou par convention ».

Le sortant peut donc provoquer le partage de l’indivision. Les autres indivisaires pourront demander d’y surseoir, notamment lorsque le partage risque de porter atteinte à la valeur du bien, ou requérir le maintien forcé (une décision du juge est nécessaire). Seuls certains actifs sont concernés par le maintien forcé :
– L’exploitation agricole
– Le local professionnel
– La résidence principale occupée par le défunt ou son conjoint
– Les objets mobiliers servant à l’exercice de la profession

L’article 815-17 al.2 précise que « Les créanciers personnels d’un indivisaire ne peuvent saisir sa part dans les biens indivis, meuble ou immeubles ».

L’article 815-17 al.3 précise que « Les créanciers ont toutefois la faculté de provoquer le partage au nom de leur débiteur ou d’intervenir dans le partage provoqué par lui ».

Mais le partage judiciaire est une procédure longue, coûteuse et aléatoire, car soumis à l’appréciation du juge. Si le juge autorise la cession, celle-ci s’effectuera par voie d’enchères donc moins rapide et moins avantageuse qu’une vente amiable.

Pour sortir d’une indivision, il faut s’acquitter d’une taxe : le droit de partage. 2,5 % depuis la loi du 29 juillet 2011.

Jurisprudence

--> Des concubins ont acquis en indivision, chacun pour moitié, un terrain sur lequel ils ont fait construire une maison. L’homme, dans le cadre du partage, tente de faire valoir une créance contre l’indivision au titre du remboursement de l’emprunt contracté par les deux concubins. Pour la Cour de Cassation (arrêt du 13 janvier 2016) « il existait une volonté commune de partager les dépenses de la vie courante, justifiant que le concubin conservât la charge des échéances du crédit immobilier ». La concubine « qui disposait d’un salaire, payait également des frais de nourriture et d’habillement ».

--> Un homme et une femme ont acquis indivisément, pour moitié chacun, des parcelles de terrain, ont créé un lotissement sur l’une et fait édifier une maison d’habitation sur l’autre. Pour la Cour de Cassation, arrêt du 10 janvier 2018, « ayant acheté le bien en indivision chacun pour moitié, ils en avaient acquis la propriété dans la même proportion. Les juges s’en tiennent à la propriété émanant de l’acte sans égard pour le financement, et ceci sur le fondement de la contribution aux charges du mariage telle que prévue à l’article 214 du Code civil.

1- La loi du 23 juin 2006 portant réforme des successions et des libéralités vient modifier le régime de l’indivision.

Modification des règles de gestion

--> Avant la réforme, les actes d’administration et de disposition (vente…) nécessitaient le consentement de tous les indivisaires (règle de l’unanimité).

--> Avec la réforme, pour les actes de vente, le principe de la règle de l’unanimité est maintenu.

Exception : voir l’article 815-3 3è «Vendre les meubles indivis pour payer les dettes et charges de l’indivision ». A ce sujet, voir la décision de la Cour de Cassation du 07 octobre 2015 : un indivisaire a vendu des actions de SAS sans l’accord de l’autre indivisaire. La Cour valide. La SAS était déficitaire.

En revanche, les règles de gestion et d’administration de l’indivision sont modifiées : ces actes ne nécessitent plus l’unanimité mais la majorité des 2/3 des indivisaires ou des 3/4 pour les indivisions à 4. Ces actes sont strictement définis par la loi (renouvellement de baux d’habitation, attribution d’un mandat général d’administration de l’indivision par exemple). Cette nouvelle règle ne change rien pour les indivisions qui comprennent 2 membres.

Assouplissement du partage

--> Avant la réforme, il fallait parfois provoquer le partage entre cohéritiers. Si l’un d’eux ne répondait pas aux propositions de ses coindivisaires, le partage judiciaire était obligatoire.

--> Avec la réforme, les règles de partages sont assouplies. L’héritier silencieux peut désormais être mis en demeure afin qu’il se fasse représenter par un mandataire. Il aura alors 3 mois pour répondre. S’il ne le fait toujours pas, le juge pourra être saisi pour désigner un mandataire qui représentera l’héritier taisant au partage amiable.

Le partage judiciaire effectué en présence d’une personne protégée ne nécessite plus d’homologation judiciaire. Seule subsiste l’autorisation du Juge des tutelles ou du Conseil de Famille pour les mineurs.

2- La loi du 12 mai 2009 de simplification et de clarification du droit a aménagé les modalités de vente d’un bien indivis énoncées à l’article 815-5-1 du Code Civil.

Cette procédure ne peut s’appliquer qu’aux biens indivis non démembrés.

Désormais, les indivisaires qui détiennent au moins les 2/3 des droits indivis doivent se rendre chez un notaire pour formuler leur demande de vente.

Dans le mois qui suit, le notaire informé devra signifier par voie d’huissier cette intention aux autres indivisaires réfractaires. Si ces derniers s’y opposent ou ne se sont pas prononcés dans un délai de 3 mois, le notaire devra le constater par procès-verbal.

Le TGI sera alors en mesure de prononcer l’aliénation si celle-ci ne porte toutefois pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires.

La loi précise que la vente s’effectue par licitation (par voie d’enchères) et est opposable aux indivisaires qui refusent de vendre le bien à moins qu’ils n’aient pas été informés par le notaire.

Mais la menace d’un règlement judiciaire peut favoriser la recherche d’une solution négociée.

3- Une convention d’indivision peut être conclue comme le prévoient les articles 1873-1 et suivants du Code Civil.

Cette convention sera notariée en présence d’immeubles. L’accord unanime est requis pour l’adoption d’une convention.

Cette convention permet :

– D’assouplir les règles de gestion en désignant un gérant de l’indivision (article 1873-6). Il peut aussi être convenu dans la convention que certaines décisions seront prises autrement qu’à l’unanimité (article 1873-8) sans pour autant que l’aliénation des immeubles puisse échapper à la règle de l’unanimité.

– D’écarter le partage pendant une durée maximale de 5 ans renouvelable par décision expresse des parties.

– Maintenir plus facilement le caractère fermé de l’indivision en prévoyant qu’au décès du premier indivisaire, les autres pourront acquérir sa quote-part. Ou alors faire rentrer certains héritiers du défunt.
L’indivision entre concubins n’est toutefois pas sans inconvénients :

– Le régime fiscal du partage est celui de l’article 747 du CGI et non celui du régime de faveur réservé au partage des indivisions de nature familiale (article 748 du CGI), de sorte qu’un droit de vente est exigible sur la soulte.

– La transmission à l’autre indivisaire de la quote-part indivise du prémourant bute comme on l’a rappelé sur la fiscalité successorale, et les règles successorales liées à la réserve héréditaire.

Pour échapper à ces inconvénients, il est possible d’inclure dans l’acte d’acquisition une clause prévoyant, sur le fondement de l’article 1873-13, qu’en cas de décès de l’un des concubins, le survivant pourra acquérir la quote-part du défunt, à charge d’en tenir compte à la succession d’après sa valeur à l’époque de l’acquisition ou de l’attribution.
Cette clause présente l’avantage d’éviter au concubin survivant de perdre le bien à l’occasion des opérations de partage, et confère aux héritiers une juste indemnisation, dont le financement peut être par ailleurs assuré par le recours à l’assurance-vie.
Encore faut-il que le concubin survivant en ait les moyens.

Résumé
– Prévoir une convention d’indivision réservant une faculté d’acquisition.
– Coût des droits de mutation anticipé par la souscription d’une assurance-vie, ce qui évite d’avoir recours à des dispositions testamentaires d’une efficacité limitée en présence de réservataires.
– Solution non irrévocable donc le partage peut être demandé en cas de mésentente.

4- Si les parts sont hypothéquées : si une hypothèque a été inscrite sur une indivision familiale par le créancier d’un indivisaire :

– Ou bien l’hypothèque est consentie par tous les indivisaires. Le créancier peut alors poursuivre la saisie du bien hypothéqué quel que soit le partage des biens immobiliers appartenant à l’indivision car l’hypothèque porte sur un ou plusieurs biens immobiliers apportés en garantie d’un commun accord entre tous les membres de l’indivision.

– Ou bien l’hypothèque est consentie par un seul indivisaire et n’offre qu’un droit incertain au créancier et ce droit dépend directement du partage des biens immobiliers indivis. Dans ce cas, soit l’indivisaire débiteur reçoit le bien hypothéqué dans sa part et l’hypothèque est consolidée, ou bien le bien immobilier est attribué à un autre indivisaire et l’hypothèque disparaît. Mais attention au problème de la solidarité, car la question qui se pose alors est de savoir qui est redevable de la somme d’argent. Si en situation d’indivision communautaire, celui qui apportait au foyer les ressources nécessaires au paiement du crédit est défaillant, la banque exigera la solidarité du conjoint.

 

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