Achat de la résidence principale par l’intermédiaire d’une S.C.I.

L’intérêt de faire intervenir une SCI pour l’acquisition de la RP est lié essentiellement à la divisibilité des parts sociales qui se prête ainsi à un démembrement croisé.

Après un apport en numéraire (ou en nature si la RP est déjà achetée) par chacun des associés, qui peut ne pas être immédiatement libéré (on préférera un capital fort), les associés procèdent ainsi :

– Création d’une SCI avec 100 parts par exemple,
– Mr détient les 50 premières parts (numérotées de 1 à 50) en nue-propriété et les 50 suivantes (numérotées de 51 à 100) en usufruit,
– Mme détient les 50 premières parts en usufruit et les 50 suivantes en nue-propriété.

En cas de décès de Mr, Mme détiendra :
– La pleine propriété des 50 parts numérotées de 51 à 100,
– L’usufruit des parts numérotées de 1 à 50.

Mr peut faire un testament pour léguer sa nue-propriété des parts numérotées de 1 à 50 au profit de Mme (s’il n’a pas d’enfant).
Fiscalement, le survivant devra s’acquitter des droits de mutation (60 %) en fonction de son âge au jour du décès.

Un aménagement des règles de gérance (gérance successive) permettra de régler pour l’avenir les règles de pouvoir dans la société.

Ce montage présente l’intérêt de ne pas écarter les héritiers de chacun qui reçoivent par succession la nue-propriété des parts du prédécédé.
Il ne se heurte pas à la réserve car l’opération (échange d’usufruit) intervient à titre onéreux et non à titre gratuit.
Il permet d’échapper à la fiscalité successorale entre concubins : 60 % de droits après un abattement de 1.594 €.

Ce montage présente lui aussi des inconvénients :

– Si les concubins ne souhaitent plus habiter le bien, mais le louer, le bail sera consenti par une société qui n’est pas constituée entre parents et alliés jusqu’au 4° degré, de sorte que si le locataire l’occupe à titre de résidence principale le bail a une durée obligatoire de 6 ans au lieu de 3 lorsque le propriétaire est une personne physique ou une indivision (loi du 6 juillet 1989 articles 10 et 13).

– Il impose une vie sociale effective, la réunion régulière d’assemblée, la tenue de comptabilité, à défaut de quoi la fictivité de la société pourrait être invoquée.

– Il enferme les concubins dans un montage dont il n’est pas aisé de sortir en cas de mésentente.

– Le conjoint survivant ne bénéficie pas automatiquement des droits au logement qui lui sont attribués.

– Le couple redevable de l’ISF ne pourra pas appliquer l’abattement de 30 % au titre de la résidence principale, comme c’est le cas pour une détention directe.