Vendre avant d’acheter ou acheter puis vendre : le crédit relais

Faut-il vendre avant d’acheter et assurer ainsi financièrement ses arrières, quitte à recourir à une location temporaire ? Ou vaut-il mieux souscrire un crédit relais pour acheter d’abord et vendre ensuite ?

Dans quel ordre procéder ? La logique voudrait que l’on revende d’abord. Dans ce cas, l’acquéreur assure financièrement ses arrières. Mais il prend le risque de se retrouver sans toit et de devoir louer un logement en attendant d’avoir finalisé son acquisition. Avec 2 déménagements à la clé, au lieu d’un seul. Ce risque est d’autant plus prégnant que la difficulté consiste moins à vendre son logement qu’à dénicher celui qui correspond à ses attentes.

A l’inverse, en achetant avant de revendre, l’acquéreur peut envisager sereinement son déménagement, mais se prive d’un apport de fonds. A moins de disposer des liquidités nécessaires, il doit donc recourir au crédit relais.

De quoi s’agit-il ? Tout simplement d’une avance sur la revente de l’ancien logement. L’intérêt de cette formule : le confort. Sa contrepartie : un coût difficile à prévoir, puisqu’il dépendra du temps que mettra l’acquéreur à revendre son bien.

Mais dans la mesure où l’acquéreur emprunte une grosse somme sur une période de court terme, le niveau du taux aura un impact fort sur le montant des intérêts. Un taux révisable est à étudier.

Se passer du crédit relais

Peut-on s’en passer sans être obligé de recourir à une location temporaire ? Clairement oui. Car il est dommage de souscrire un crédit relais lorsque la vente est réalisée dans un délai de 1, 2 ou 3 mois.

La solution idéale consiste à faire coïncider la date de signature de l’acte de vente et de l’acte d’achat. Une mission difficile qui implique une certaine anticipation.

Que faire lorsque, malgré tout, les 2 opérations ne coïncident pas au jour près. Si l’achat intervient quelques jours avant la vente, l’acquéreur peut demander à sa banque un découvert équivalent au montant de son achat.

Là n’est pas la seule solution. On peut éviter le recours au crédit relais en négociant un délai entre la promesse de vente et la signature de l’acte authentique. Autrement dit, l’acquéreur vend avant d’acheter, mais se ménage le temps nécessaire à la recherche de son futur logement. Cela implique de définir une durée et une échéance auxquelles se tenir.

Néanmoins, pour sécuriser l’opération, on peut conseiller parallèlement d’entreprendre les démarches préalables à la souscription d’un crédit relais, afin de disposer d’une solution de repli.

Savoir utiliser la condition suspensive

La condition suspensive permet de faire dépendre l’achat d’un nouveau bien de la vente de l’ancien bien.

Mais il ne suffit pas de stipuler « j’achète à la condition que je revende ». Car il serait trop facile pour l’acquéreur de sortir du compromis, par exemple, en ne mettant pas son bien en vente.

Pour que le notaire du vendeur accepte la condition suspensive de revente du bien de l’acquéreur, elle doit être rigoureusement encadrée (délai, prix plancher, conditions de mise en vente) et respecter un certain équilibre entre les parties. La vente du bien doit être déjà avancée et le prix fixé conforme aux prix du marché.

Le crédit relais

Mais lorsque le confort prime sur la dépense financière, le choix du crédit relais s’impose de lui-même.

Aujourd’hui ce type de prêt ne doit plus faire peur. Le niveau historiquement bas des taux d’intérêt joue effectivement en sa faveur.

Le crédit relais permet donc d’emprunter une somme équivalente à 70 % ou 80 % de la valeur du bien possédé, sur une durée qui varie de 12 à 24 mois. Pour s’assurer que l’estimation du bien est réaliste, de nombreuses banques demandent à visiter le logement.

Avant de consentir un crédit relais, l’établissement prêteur s’assure aussi que la vente est bien avancée (qu’un mandat de vente a été signé).

Remarque

La signature d’une promesse de vente avant la souscription incite même certaines banques à avancer jusqu’à 100 % de la valeur du bien. Mais, l’emprunteur risque de se cristalliser sur ce montant, et il n’acceptera pas facilement, si nécessaire, de revoir son prix de vente à la baisse. En n’empruntant que 80 % de la valeur de son bien, l’acquéreur s’accorde une marge de négociation et conserve de quoi payer les intérêts du prêt relais.

En réalité, les banques ne prêtent pas tout à fait 70 % à 80 % du montant du logement à vendre. Dans la pratique, elles soustraient de ce montant l’encours du crédit restant à rembourser sur ce bien. Il conviendra alors de compléter le crédit relais par un prêt long terme.

Le crédit relais en 3 formules

Le crédit relais sec, constitue la formule de base. Elle convient aux personnes achetant un logement moins cher que celui qu’elles s’apprêtent à vendre. Peu apprécié des établissements bancaires parce que, s’inscrivant sur une courte durée, il présente pour eux une rentabilité quasi nulle, le crédit relais sec supporte des taux d’intérêts plus élevés que les taux des crédits immobiliers classiques et des conditions d’octroi moins favorables (frais de dossier notamment). Cela bien sûr dans un objectif dissuasif.

Deux possibilités se présentent à l’emprunteur :

–       Première option, il opte pour un différé total de remboursement. Autrement dit, il ne paye rien jusqu’à la vente de son bien, sauf les primes d’assurance, puis rembourse le capital et les intérêts en une seule fois avec le produit de la vente.

–       Seconde option, l’emprunteur paye les intérêts au fur et à mesure et n’a plus qu’à rembourser le capital au moment de la vente. Cette formule revient certes moins cher que la précédente, mais elle est moins confortable, surtout si l’emprunteur continue à rembourser tous les mois le crédit de son ancien logement.

Le crédit relais couplé à un crédit long terme, s’adresse quant à lui aux personnes achetant un bien plus cher que celui qu’elles vendent. Il s’agit en fait de compléter le crédit relais par un prêt amortissable. Chacun de ces 2 crédits est assorti d’un taux d’intérêt spécifique, souvent d’ailleurs relativement attractif pour la partie « relais ».

Là encore, plusieurs possibilités se présentent à l’acquéreur :

–       Première option, il verse dès la souscription, les mensualités de son crédit relais, auxquelles viennent s’ajouter celles de son crédit amortissable. C’est la solution la moins coûteuse si l’on considère le coût total du crédit, mais la plus lourde à supporter tant que la vente n’est pas réalisée puisque l’acquéreur rembourse 2 emprunts à la fois.

–       Seconde option : le prêt relais avec différé total de remboursement, accompagné d’un prêt amortissable avec différé d’amortissement. Cette option s’adresse aux emprunteurs ne pouvant supporter plusieurs mensualités à la fois. Tant que la vente n’est pas conclue, l’acquéreur ne paye que les intérêts du crédit long terme. Puis il rembourse son crédit relais d’une traite (intérêts + capital) et peut donc s’acquitter de la totalité des mensualités du crédit long terme (intérêt + amortissement).

Le crédit unique, intégrant à la fois le prêt relais et le prêt amortissable. Un seul crédit est souscrit avec un seul taux d’intérêt. Toutefois, la spécificité du prêt relais est conservée puisqu’une partie de ce crédit est vouée à être soldée par anticipation, sans pénalités. Sur le montant total prêté, seuls les intérêts sont remboursés jusqu’à la vente du bien.

Qu’en est-il des garanties ?

Les formules varient d’un établissement à l’autre. Néanmoins, à chaque fois, le principe demeure le même : la garantie doit être équivalente à la totalité des sommes empruntées, crédit relais + crédit amortissable.

Certaines banques se contentent d’une caution mutuelle (de type crédit logement), tandis que d’autres privilégient une hypothèque sur le bien à acquérir, voire même aussi sur le bien à vendre.

Les banques réclament 2 hypothèques lorsque le logement mis en vente semble difficile à céder (mal situé, travaux à prévoir…). Mieux vaut éviter cette solution, car elle génère des frais de levée d’hypothèque. Si la banque propose une double hypothèque, il est conseillé de différer le moment de l’achat.