Se prémunir contre les impayés de loyers

Si aucune loi ne recense la liste des documents imposés pour choisir un locataire et appréhender sa solvabilité, il est toutefois interdit de réclamer une copie du relevé de compte, une attestation de bonne tenue de compte, d’absence de crédit en cours ou de bon paiement des loyers (la loi du 05 mars 2007 instituant le droit au logement opposable, dresse la liste des documents interdit).

Le cumul des garanties interdit

Pour une couverture maximale, il n’était pas rare que le propriétaire souscrive une assurance, en supplément d’une caution. C’est désormais impossible depuis la loi Boutin du 25 mars 2009 sur la mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion.

En effet, pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 28 mars 2009, le bailleur personne physique ou SCI familiale, doit désormais choisir pour l’une ou l’autre solution. Mais seuls les logements loués nus à titres de résidence principale sont visés, excluant les locations meublées et saisonnières.

De plus, la loi relative à l’orientation et à la formation professionnelle parue au JO le 25 novembre 2009 autorise le cumul de la caution avec une assurance garantissant les obligations locatives du locataire si le logement est loué à un étudiant ou à un apprenti.

L’acte de cautionnement

C’est un contrat en vertu duquel une personne s’engage à payer les loyers en lieu et place du locataire s’il ne parvient plus à assumer cette charge financière.

Trois parties interviennent :

• la caution qui constitue la personne garante,
• le débiteur qui représente le locataire,
• le créancier qui est le propriétaire bailleur.

L’acte n’entraîne aucun coût s’il est établi sous seing privé.

Dans le cadre d’une location immobilière, il s’agit le plus souvent d’une caution solidaire. Si le locataire n’est plus en mesure d’honorer ses obligations, la caution est engagée au même titre que le locataire. Le créancier peut selon sa volonté s’adresser à l’un ou l’autre.

Sa mise en œuvre n’est pas toujours aisée, car dès lors que le formalisme prévu par la loi n’est pas respecté, l’engagement de caution est nul.

L’assurance loyers impayés

Certains contrats couvrent le loyer, d’autres assurent le loyer majoré des charges.

Il faut être vigilant quant à la période garantie. Il faut être protégé au moins sur une période équivalente à celle nécessaire à l’expulsion pour impayés (soit 2 ans et sans franchise).

Il faut également prendre connaissance du délai de carence, qui correspond à la période durant laquelle l’assurance ne joue pas ainsi que la période d’attente équivalente au délai d’attente pour recevoir le dédommagement.