Propriété du sol et théorie de l’accession

La propriété du sol entraîne (article 552 du Code Civil) la propriété de l’espace situé au dessus du terrain, avec possibilité d’utiliser cet espace en faisant des constructions (sous réserve du respect des règles d’urbanisme) et des plantations (sous réserve du respect des distances légales – article 671 du Code Civil).

La propriété du dessus implique le droit de s’opposer aux empiètements d’autrui sur son terrain, au surplomb de constructions voisines et de branches d’arbres (article 673 du Code Civil).

Le propriétaire du sol devient, par le jeu de l’accession, immédiatement et automatiquement propriétaire des constructions et plantations qu’il fait sur son terrain.

Une convention peut toutefois déroger à cette règle en créant un droit de superficie. Ce droit est le droit de propriété des constructions et plantations lorsque son titulaire n’est pas le propriétaire du sol.

La propriété du sol emporte également celle du dessous, autrement dit du tréfonds. Elle s’étend à tout ce qui compose le sous-sol (eaux souterraines, grottes, gisements) et tout ce qui s’y trouve incorporé (mosaïque…sous réserve de la législation relative à la propriété d’un trésor – article 716 du Code Civil, et du respect de celle relative aux mines – article 2 du Code Minier).

Remarque : la division en volume (concernant les copropriétés) : il est toutefois admis que ces articles n’édictent qu’une présomption simple qui s’efface devant la preuve contraire résultant d’un titre ou d’une prescription acquisitive. Ainsi, il n’y a pas d’obstacle à ce que, conventionnellement, la propriété foncière soit divisée entre plusieurs personnes dans la hauteur, selon des plans horizontaux, de sorte que chacun d’eux exerce sur la partie qui lui appartient tous les attributs du droit de propriété.