L’acquisition directe

Immeuble achevé

--> La vente immobilière relève alors du droit commun de la vente (article 1583 et suivants du Code Civil), et en vertu du principe du consensualisme, se forme dès lors qu’il y a entre vendeur et acquéreur, un accord sur la chose et le prix.

La publicité de l’acte de vente à la conservation des hypothèques et son opposabilité aux tiers qui pourraient acquérir des droits sur le même bien, nécessite le recours à l’acte notarié.

Les obligations du vendeur :

– Une obligation de délivrance du bien : remise des clefs, libération et évacuation des lieux (sauf lorsque le bien fait l’objet d’une location). La chose vendue doit être délivrée en l’état où elle se trouve au moment de la vente et conformément aux stipulations du contrat.

– Garantir l’acquéreur de tout risque d’éviction : cette garantie porte tant sur le fait personnel du vendeur (celui-ci ne peut attaquer le titre en vertu duquel il était lui-même propriétaire) que du fait des tiers (existence d’une servitude non révélée à l’acquéreur).

– Enfin le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés. La connaissance du vice par le vendeur n’est pas nécessaire, mais elle est une cause d’aggravation de la garantie. Pour agir en garantie, l’acquéreur doit rapporter la preuve de l’existence du vice au jour de la vente. Le vendeur professionnel ne peut ignorer les vices de la chose vendue (une clause exonérant le vendeur professionnel des vices cachés est donc inefficace).

--> VIR (Ventes d’Immeubles à Rénover)

Le prix d’acquisition doit s’entendre de l’existant (foncier) et des travaux réalisés.

Les travaux de réhabilitation peuvent, toutes autres conditions étant par ailleurs remplies, être réalisés soit par l’acquéreur, soit par le vendeur.

Travaux réalisés par le vendeur. Lorsque les travaux sont réalisés par le vendeur, un contrat de vente d’immeubles à rénover (VIR) doit, en principe, avoir été conclu. En effet, l’article 80 de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant Engagement National pour le Logement (ENL) prévoit que toute personne qui vend un immeuble bâti, à usage d’habitation et qui s’engage, dans un délai déterminé par le contrat, à réaliser des travaux dans cet immeuble et qui perçoit des sommes d’argent de l’acquéreur avant la livraison des travaux, doit conclure avec l’acquéreur un contrat de VIR.

Ce régime qui emprunte pour partie à celui de la vente ordinaire et pour partie à celui de la vente en l’état futur d’achèvement est soumis aux dispositions du code civil relatives à la vente d’immeubles existants (articles 1582 à 1701) et à des dispositions spécifiques du code de la construction et de l’habitation (articles L. 111-6-2-1 à 3 pour les règles générales de la rénovation d’immeubles et articles L. 262-1 à 11 pour les règles spécifiques au contrat de VIR).

Les modalités d’application relatives à la vente d’immeuble à rénover sont précisées par le décret n° 2008-1338 du 16 décembre 2008 publié au Journal officiel en date du 18 décembre 2008.

Immeuble en cours d’édification

La vente d’immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en état futur d’achèvement.

--> Vente en état futur d’achèvement (VEFA)

En VEFA, le vendeur transfert immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol et les constructions existantes, le surplus devenant la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de l’édification (par accession).

Le prix est payé au vendeur également au fur et à mesure de l’avancement des travaux. En contrepartie, le vendeur doit donner une garantie d’achèvement ou de remboursement à défaut d’achèvement. Cette garantie peut être :

– Une garantie intrinsèque qui résulte de l’existence de conditions propres à l’opération (garantie « hors d’eau libre d’hypothèque » qui suppose que l’immeuble ait atteint le stade du hors d’eau ; garantie « du financement assuré » sur les fonds propres du vendeur).

– Une garantie extrinsèque (ouverture de crédit couvrant les sommes nécessaires à l’achèvement de l’immeuble ; convention de cautionnement du même montant).

Le régime des garanties dues à l’acquéreur est spécifique aux ventes d’immeubles à construire : tout comme le constructeur, le vendeur d’un immeuble à construire est personnellement redevable d’une garantie décennale et d’une garantie biennale des dommages à la construction. L’acquéreur doit agir dans les délais de 10 ou 2 ans à compter de la réception.

Livraison d’un bien acquis en VEFA :

L’acquéreur et le vendeur dressent le Procès Verbal de livraison. Le vendeur ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de constructions apparents.

–       Soit le bien est « conforme » : l’acquéreur paye le dernier appel de fonds,

–       Soit « un gros problème apparaît » : l’acquéreur refuse la livraison,

–       Soit « des petits défauts apparaissent » : l’acquéreur paye le dernier appel de fonds, mais ces réserves sont inscrites dans le P.V. de livraison et le promoteur a 364 jours pour lever ces réserves.

La notion à retenir pour distinguer « gros problème » de « petits défauts » est la notion : « impropre à son utilisation ».

--> Vente à terme

Dans la vente à terme le transfert de propriété et le paiement du prix sont retardés jusqu’au moment de l’achèvement de l’immeuble, mais le vendeur peut exiger que l’acquéreur effectue des versements en dépôt dans une banque ou chez un notaire.