L’avant contrat pour les immeubles achevés

L’avant-contrat est l’étape la plus importante dans le long processus de vente d’un bien immobilier. En déterminant les conditions de vente, l’avant-contrat entraîne des obligations plus que sérieuses sur lesquelles les deux parties doivent s’être mises d’accord avant de signer.

Il n’est pas obligatoire, mais c’est grâce à lui que l’acheteur pourra prendre connaissance des informations indispensables, comme les servitudes, le droit de préemption…C’est sur sa base que sera ensuite rédigé l’acte authentique.

La multiplication des formalités et vérifications préalables oblige le notaire à agir en trois temps :

–       Régularisation d’un avant contrat qui peut prendre la forme d’une promesse unilatérale ou synallagmatique de vente,

–       Constitution du dossier (formalités préalables),

–       Régularisation de la vente immobilière après avoir vérifié que la vente intervient dans de bonnes conditions de sécurité juridique.

Il existe 2 formes d’avant contrat qu’il convient de distinguer car ils ne produisent pas les mêmes effets juridiques.

La promesse unilatérale de vente

{L’article 1589-1 du Code Civil frappe de nullité l’engagement unilatéral d’achat d’un bien immobilier accompagné d’un versement}

Le propriétaire dit « promettant » confère au « bénéficiaire » (éventuel acquéreur) un droit d’option. Cette option consiste en un choix offert au bénéficiaire d’acquérir ou de renoncer à acquérir pendant un délai convenu. L’option n’est ouverte que pendant un délai qui doit être déterminé dans le contrat. Passé ce délai la promesse unilatérale de vente est caduque, le bénéficiaire est déchu de ses droits et le promettant retrouve une liberté immédiate.

Lorsque le bénéficiaire lève l’option, la promesse se transforme instantanément en vente. Sinon, par le seul effet de la promesse, la vente n’est pas formée, et le bénéficiaire n’a sur le bien aucun droit réel. Il dispose seulement d’un droit personnel.

La chose objet de la vente éventuelle et le prix doivent être déterminés dans la promesse.

La promesse est unilatérale car si les deux parties donnent leur consentement, le promettant seul s’engage à vendre (toutefois la Cour de Cassation dans son arrêt du 15 décembre 1993 précise que tant que le bénéficiaire n’a pas déclaré acquérir, l’obligation du promettant ne constitue qu’une obligation de faire, et que la levée d’option postérieure à la rétractation du promettant exclue toute rencontre de volontés réciproques de vendre et d’acquérir).

Deux formes :

• sous seing privé : pour assurer sa validité, la promesse doit être déposée, dans les 10 jours qui suivent son acceptation, au centre des impôts du domicile du bénéficiaire (article 1840 A du CGI).
• acte notarié : aucune démarche n’est nécessaire.

Le contrat peut prévoir une clause de substitution aux termes de laquelle le bénéficiaire est autorisé à se substituer une autre personne qui devient titulaire du droit d’option.

Le contrat peut prévoir également qu’en cas de renonciation à acquérir, le bénéficiaire doit verser une indemnité d’immobilisation qui représente le prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire.

Le compromis de vente ou promesse synallagmatique de vente

Dans ce contrat le vendeur s’engage à vendre et l’acquéreur s’engage à acheter un bien déterminé à un prix convenu. Seul l’acheteur bénéficie d’un délai de rétractation.

Conformément à l’article 1589 du Code Civil « la promesse de vente vaut vente lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ». Mais compte tenu du délai de constitution d’un dossier de vente (formalités, vérifications), le transfert de propriété et transfert des risques de la chose, délivrance du bien et paiement du prix seront réalisés le jour de la signature de l’acte authentique.

Remarques

– Avec la condition suspensive, la naissance des obligations respectives des parties est suspendue à la réalisation d’un événement futur et incertain qui doit être étranger à la volonté des parties (la condition purement potestative entraîne la nullité de la convention tout entière).

– Avec la condition résolutoire, la vente est formée et produit tous ses effets mais l’accomplissement de la condition permet d’anéantir le contrat.

Clause pénale

Pour assurer la bonne exécution du contrat, le compromis contient souvent une clause pénale (article 1226 du Code Civil) : « la clause pénale est celle par laquelle une personne, pour assurer l’exécution d’une convention, s’engage à quelque chose en cas d’inexécution ». La principale fonction de cette clause pénale est donc de garantir l’exécution de l’obligation contractée. Mais elle a aussi pour effet d’assurer la sanction de l’inexécution illicite du contrat, en fixant forfaitairement et par avance les dommages-intérêts dus par le débiteur de l’obligation inexécutée sans qu’il soit nécessaire d’avoir recours au juge (le juge peut toutefois modérer ou augmenter la clause pénale manifestement excessive ou dérisoire- article 1152 du CC).

Cette clause peut être prévue pour :

• assurer le respect de l’obligation de signer l’acte authentique à la date convenue,
• assurer l’entière libération et la remise des clefs à bonne date,
• sanctionner un simple retard dans l’exécution des obligations contractuelles,
• …

Pour assurer l’efficacité de la clause pénale il est d’usage de faire verser par l’acquéreur une somme d’argent appelée « dépôt de garantie » destinée à assurer plusieurs fonctions :

• cette somme sert d’acompte et s’impute sur le prix si la vente se réalise,
• elle demeure acquise au vendeur à titre de dommages-intérêts, c’est-à-dire de clause pénale, si l’acquéreur ne satisfait pas entièrement ses engagements.