Investissement locatif : toutes les assurances sont-elles utiles ?

S’assurer contre les risques d’impayés de loyers est indispensable

S’il tombe sur un locataire mauvais payeur, non seulement le propriétaire ne perçoit pas de loyer, mais il doit en outre payer les charges, puis les frais liés à la procédure d’expulsion puis une fois celle-ci obtenue supporter les travaux rendus nécessaires par cette occupation.

Ainsi, tous ceux qui utilisent les loyers comme un complément essentiel à leurs revenus, comme les retraités, ou ceux qui ont un crédit immobilier à rembourser pour le bien qu’ils louent, ont intérêt à souscrire cette assurance.

En revanche, lorsqu’ils détiennent plusieurs logements locatifs et mutualisent ainsi les risques, jouant en quelque sorte le rôle de leur propre assureur, les propriétaires peuvent s’en passer s’ils estiment avoir les reins suffisamment solides financièrement pour supporter d’éventuels impayés et un contentieux avec le locataire.

Bref, en règle générale l’assurance loyers impayés est recommandée. D’autant qu’elle est déductible en totalité des revenus fonciers à condition d’être imposé au régime du réel et non au micro-foncier.

Son coût oscille entre 2 % et 3 % des loyers charges comprises en fonction des garanties couvertes et de la gestion ou non du bien par un professionnel.

Pour comparer les offres, il est nécessaire de se pencher sur l’étendue de la couverture. Plusieurs types de garanties sont proposés. Ainsi, on distingue :

– La garantie loyers impayés : exprimé en montant ou en mois de loyers, elle précise l’étendue de l’indemnité versée en cas de loyers impayés. En général cette garantie couvre également les charges et taxes récupérables. Dans la plupart des cas, le montant de la caution est déduit du plafond d’indemnités.

Attention : Dans une affaire, un bailleur ne perçoit plus de loyer. Le juge saisi n’a pas prononcé l’expulsion du locataire puisqu’une garantie loyers impayés avait été souscrite.

– La garantie de contentieux : elle couvre le remboursement des frais de justice (avocat, huissier…) engagés pour récupérer ces impayés.

– La protection juridique, également appelée « défense/recours » : elle couvre l’assuré pour les litiges l’opposant à son locataire dans des circonstances autres que les situations d’impayés. La garantie « défense » est utilisée lorsque le propriétaire fait l’objet d’une réclamation portée devant les tribunaux par le locataire, qui concerne l’exécution du contrat. La garantie « recours » est utilisée lorsque le propriétaire est victime d’un fait dommageable imputable au locataire.

– La garantie de détérioration immobilière : comprise ou sur option, elle permet de rembourser les dégâts commis par le locataire, ou consécutifs à la procédure d’expulsion, et parfois la perte pécuniaire correspondant au temps nécessaire à la remise en état des locaux.

Dans certains contrats, ces garanties principales sont complétées par d’autres. Par exemple :

– Une garantie des frais de déménagement : les frais de déménagement du locataire sont pris en charge s’il accepte de partir dans les 4 mois qui suivent le premier impayé et si aucun recours n’est entrepris contre lui.

– Une garantie départ prématuré : l’assureur garantit le remboursement des loyers jusqu’à récupération des lieux, en cas de décès ou de départ prématuré du locataire sans respecter les délais.

En revanche, il n’est pas utile de se prémunir contre le risque de vacance locative. D’abord, parce que le marché locatif est relativement tendu. Ensuite, parce que les délais de carence, c’est-à-dire la période pendant laquelle l’assurance n’est pas activée, sont souvent supérieurs à 3 mois. Il est rare de demeurer plus de 3 mois sans locataire.

L’assurance chômage est également à déconseiller. Non seulement son coût est très élevé, mais en outre elle ne se justifie pas dans le cadre d’un investissement locatif. Les loyers doivent permettre de rembourser les échéances de l’emprunt.