Le dispositif Censi-Bouvard

Loi de finance pour 2019 : maintien du dispositif jusqu’à la fin 2021.

La loi de finances pour 2017 proroge la loi mais limite le dispositif aux résidences étudiantes et aux résidences pour personnes âgées ou handicapées. Les résidences de tourismes classées (notamment les zones touristiques de montagne) bénéficient en contre partie d’une réduction d’impôt pour travaux de rénovation (article 199 decies G bis du CGI).

Acquisitions d’immeubles :

–         neufs ou en VEFA ayant fait l’objet d’une demande de permis de construire avant le 01/01/2012 et faisant partie d’un ensemble immobilier dont un logement au moins a été acquis neuf ou en VEFA avant cette même date,

–         achevés depuis au moins 15 ans, ayant fait l’objet ou faisant l’objet de travaux de rénovation et faisant partie d’un ensemble immobilier dont un logement au moins a été acquis avant le 01/01/2012 et qui a fait ou qui fait l’objet des mêmes travaux.

Les investisseurs peuvent cumuler les avantages suivants :

– 11 % de réduction d’impôts en 2012 (18 % en 2011), qui s’étale par parts égales sur 9 ans,

– quel que soit le lieu d’implantation du bien,

– récupération de la TVA sur le prix d’acquisition en VEFA,

– bail commercial ferme de 9 ans minimum avec l’exploitant,

– possibilité d’acquisition de plusieurs lots jusqu’au plafond de 300.000 €,

– selon l’amendement, l’investisseur peut amortir uniquement la fraction du prix de revient excédant les 300.000 €,

– on peut amortir la valeur des meubles puisque non prise en compte dans l’assiette de calcul de la réduction d’impôt.

L’avantage fiscal ne sera pas repris en cas d’invalidité, de licenciement ou de décès du contribuable ou de l’un des époux soumis à imposition commune.

Si la fraction de réduction d’impôt d’une année est > à l’impôt dû de cette même année, alors le solde est reportable pendant 6 ans.

Modalités d’imputation des déficits

Ils ne sont plus imputables sur les autres BIC non professionnels mais uniquement sur les bénéfices de même nature. En contrepartie, le délai d’imputation est porté à 10 ans.

Deux dates importantes

L’année de signature de l’acte authentique bloque le taux de réduction.

L’année de livraison du bien est le fait générateur de la réduction d’impôt.

Ces deux dates peuvent coïncider.

Pas de démembrement possible en Censi-Bouvard (ou alors après la période des 9 ans)

Acquisition par l’intermédiaire d’une société

Les profits sont imposés à l’IR si le bailleur est une personne physique ou une société soumise à l’IR (SARL de famille…).

Les profits sont imposés à l’IS si le bailleur est une société de capitaux mais également une SCI.

La circonstance que le bien soit détenu par une société ayant une activité de location meublée et dont les résultats peuvent être imposés à l’IR (SARL de famille) n’est pas de nature à rendre cet investissement éligible à la réduction d’impôt. La Cour administrative d’appel de Versailles l’a jugé le 15/05/2016, confirmant la doctrine administrative.

{Voir la réponse ministérielle Dalloz au JO du 25 mai 2010}

Dans la réponse ministérielle du 14 décembre 2010, le ministre du budget répond que l’investissement indirect n’ouvre pas droit à la réduction d’impôt. Selon lui, « la réalisation par les sociétés civiles d’actes de commerce, parmi lesquels la fourniture de logements meublés, entraîne l’assujettissement de ces sociétés à l’IS, ce qui n’apparaît pas compatible avec l’octroi d’une réduction d’IR au bénéfice de leurs associés, calculée d’après les investissements effectués par la société ».

L’assiette de la réduction d’impôt

-->Situation au regard de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA)

Pour les résidences ou établissements qui répondent aux conditions d’imposition à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) fixées par le 4° de l’article 261 D du CGI, la TVA est généralement exclue de la base de calcul de la réduction d’impôt, dès lors qu’elle est, le plus souvent, récupérée par le propriétaire-bailleur. Pour plus de précisions, voir le BOI 3 A-13-91 du 9 juillet 1991.

-->Situation au regard du mobilier

Le mobilier est exclu de la base de calcul de la réduction d’impôt.

-->Situation au regard des frais d’hypothèque

Les frais d’hypothèque sont exclus de la base de calcul de la réduction d’impôt.

-->Prix de revient

– S’agissant des logements neufs ou en l’état futur d’achèvement, la base de la réduction d’impôt est constituée par le prix de revient du logement. Celui-ci s’entend du prix d’acquisition majoré, selon option, des frais afférents à l’acquisition : honoraires de notaire, commissions versées aux intermédiaires, droits d’enregistrement ou taxe de publicité foncière.

Option pour le traitement comptable des frais d’acquisition :

  • traitement en compte d’immobilisation = prise en compte pour le calcul de la réduction d’impôt,
  • traitement en compte de charges = non prise en compte pour le calcul de la réduction d’impôt.

– S’agissant des logements anciens :

prix de revient + travaux de réhabilitation

Les résidences avec services

-->Les logements doivent être compris dans les résidences ou établissements suivants :

– établissement d’accueil des personnes les plus fragiles (notamment les EHPAD) : ici, les médecins sont salariés. Si un jour il est nécessaire de changer la destination de l’immeuble, cela demandera de très lourds travaux.

– structure affectée à l’accueil familial salarié.

– résidence avec services pour étudiants (70 % d’étudiants au moins et services para hôteliers).

– résidence de tourisme de loisir : Si défaillance du gestionnaire, les logements pourront toujours être revendus pour de l’accession à la propriété. Le classement préfectoral doit être délivré au plus tard dans les 12 mois de la mise en exploitation (voir les exceptions). Les exploitants solides : Odalys, Belambra…Le contribuable peut occuper jusqu’à 8 semaines / an la résidence dans laquelle il a investi sans que l’avantage fiscal soit remis en cause (avec compensation sur le rendement ou loyer à tarif préférentiel).

– établissement de soins.

– résidences tourisme d’affaires : salariés en déplacement, stage ou mission, tourisme urbains. Le groupe France Epargne (Appart’City) en a fait son domaine de prédilection.

– résidences avec services pour personnes âgées ou handicapées ayant obtenu l’agrément « qualité » visé à l’article L.7232-3 du Code du Travail : ici, les médecins sont libéraux. Sur le plan juridique, ce type d’établissement n’est pas habilité à recevoir des personnes dépendantes. L’agrément qualité doit être obtenu par le gestionnaire dans les 12 mois de la mise en exploitation de la résidence (aucune exception). Les exploitants solides : Les Jardins d’Arcadie, Primavera ou Domytis…

-->La location du logement doit prendre effet dans le mois qui suit la date :

– d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure, pour les logements acquis neuf ou en VEFA,

– d’acquisition pour les logements achevés depuis au moins 15 ans ayant fait l’objet d’une réhabilitation,

– d’achèvement des travaux pour les logements achevés depuis au moins 15 ans et qui font l’objet de travaux de réhabilitation.

-->Versement d’un loyer « garanti » à l’acquéreur pendant toute la durée du bail (bail commercial). En contrepartie, l’investisseur est dépendant de l’exploitant. En cas de faillite de l’exploitant, les recours des investisseurs sont minces. Il convient donc d’être sélectif quant à la qualité de l’emplacement par rapport à la clientèle visée et au sérieux de l’exploitant.

-->Occupation privative : aucune occupation du logement par le propriétaire (mise en cause de l’avantage fiscal). Exception : les résidences de tourisme classées. Faculté d’occupation temporaire du logement admise sous conditions :

– la durée totale des périodes d’occupation ne doit pas excéder 8 semaines/an (56 jours),

– le copropriétaire doit acquitter à l’exploitant le prix normal de ses séjours,

– une décote jusqu’à 25 % est admise,

– le revenu locatif déclaré par le propriétaire doit correspondre au loyer annuel dû en l’absence d’occupation privative.

Rentabilité

La rentabilité est exprimée en H.T. sur du H.T., car d’un coté l’investisseur récupère la TVA à 20 % sur le montant de l’acquisition et de l’autre, les loyers qu’il perçoit sont soumis à la TVA à 10 %.

Signature d’un bail commercial avec l’exploitant

Qui signe le bail :

– une SARL filiale d’un grand groupe,

– ou bien la holding.

Si la SARL, alors il faut un cautionnement de la holding avec engagement en hors bilan (difficile à voir, donc demander un écrit).

Bien lire le bail, notamment sur la répartition des travaux et des charges.

Le loyer doit faire l’objet d’une revalorisation. Le bail ne doit pas plafonner cette indexation, afin d’enrayer les effets néfastes de l’inflation.

Clause d’indexation des loyers dans le bail

L’indice de revalorisation communément utilisé dans les baux commerciaux est l’ICC (indice du coût de la construction) ou l’ILC (indice des loyers commerciaux). Certains appliquent des plafonds de revalorisation de 1,5 % ou 2 %. D’autres fixent des revalorisations à hauteur de 50 % de l’indice.

Une sous-revalorisation des loyers est la conséquence de l’application de cette clause. Si le loyer n’est revalorisé que de 1,5 % alors que l’indice augmente de 3 %, l’investisseur perd 19 % de la valeur de son loyer au bout de 12 ans. Au bout de 24 ans, le manque à gagner est de 42 %.

La portée de cette sous-revalorisation va également toucher la valorisation de l’investissement. En effet, la valeur de l’immobilier est aussi impactée car ce même investisseur, qui souhaite revendre son bien, devra ajuster le prix de revente en fonction de sa rentabilité. Ainsi, moins le loyer est revalorisé, moins la valeur du bien augmente.

Le plafonnement des indexations de loyers en cas de reprise de l’inflation pourrait être un motif sérieux de défaut de conseil, si le client pénalisé dans ses revalorisations de loyers ne peut revendre son bien sans subir une moins-value importante.

Les charges et travaux dans le bail

Il convient de vérifier qui du gestionnaire de la résidence ou de l’investisseur supporte certaines charges :

  • entretien,
  • réparations courantes,
  • taxe foncière,
  • grosses réparations,
  • taxe professionnelle nouvelle version,
  • mises aux normes,

Voir les articles 605, 606 et 1754 du Code Civil.

Plus le gestionnaire supporte ces charges, plus la rentabilité brute se rapproche de la rentabilité nette.

Difficulté de l’exploitant

– il peut commencer par diminuer les loyers versés aux propriétaires,

– puis, soit il dépose le bilan, et obtient l’autorisation de poursuivre l’activité. Il paye alors les investisseurs au coup par coup,

– soit il se met en liquidation judiciaire et cesse son activité. Les investisseurs se retrouvent sans exploitant et sans recours. Si la résidence est bien placée, un nouvel exploitant sera intéressé, mais avec baisse des loyers.

Récupération de la TVA (prix de l’immobilier + mobilier)

Pour bénéficier de la récupération de la TVA, plusieurs conditions doivent être retenues :

-->Les loyers doivent être assujettis à la TVA.

D’une manière générale, la TVA sur les loyers s’applique aux locations meublées ainsi qu’aux locations nues consenties au moyen d’un bail commercial à l’exploitant d’un établissement d’hébergement dès lors que l’exploitant offre au moins 3 des 4 services para hôteliers suivants (article 261 D 4 du CGI) :

  • accueil,
  • linge de maison,
  • petit-déjeuner,
  • ménage quotidien.

L’investisseur déclare sur le formulaire N° 3310-ca3 la TVA collectée sur les loyers.

-->En théorie, le logement doit être loué pendant 20 ans pour bénéficier définitivement de la récupération de la TVA à taux plein.

A défaut, il faudra rembourser l’administration fiscale 1/20 de TVA par année manquante.

En cas de défaillance de l’exploitant, l’investisseur subira non seulement une perte de loyers, et probablement une moins-value, mais il devra restituer une fraction de la TVA déduite ou récupérée si l’exploitation s’arrête définitivement.

Toutefois, en cas de revente du logement avant l’échéance de 20 ans, on peut majorer son prix de vente de la TVA restant à rembourser à condition que l’acheteur poursuive la location et reprenne le bail commercial en exerçant lui aussi l’option de TVA.

Ce nouvel acheteur pourra lui-même récupérer la TVA résiduelle qui lui a été facturée.

-->La vente de l’immeuble doit être assujettie à la TVA à 20 %.

La vente de logement neuf de moins de 5 ans est assujettie.

Toutefois, les logements anciens de plus de 5 ans peuvent être soumis à la TVA si leur prix de vente est grevé d’un résiduel de TVA.

1- Déclaration d’existence

Une fois l’acte authentique signé, l’investisseur déclare le début de son activité au moyen de l’imprimé PO-i, au SIE dont relève le lieu du programme immobilier. Les options fiscales retenues sont :

– BIC : réel simplifié

– TVA : mini réel (déclaration trimestrielle)

2- Demande de remboursement de crédit de TVA

La vente immobilière étant génératrice du paiement de TVA, l’administration peut accepter le remboursement en une seule fois sur présentation de l’acte authentique. Sinon, à chaque appel de fonds, lors de l’encaissement de cette TVA.

L’investisseur utilisera les imprimés :

–         N° 3310-CA3 : déclaration de TVA déductible

–         N° 3519 : demande de remboursement

Obligations déclaratives pour bénéficier la première fois de la réduction d’IR

Pour bénéficier de la réduction d’impôt, il faut fournir lors de la première demande :

–         La déclaration n°2042 – C : remplir le cadre 7 – Réduction et crédit d’impôt

–         Fournir un engagement de location d’un logement meublé (modèle dans l’instruction 5B-2-10) avec :

  • Copie du bail commercial
  • Copie de l’acte authentique
  • Copie du document attestant de l’obtention de l’agrément qualité pour les résidences séniors

Obligations déclaratives chaque année : Déclaration des loyers

L’investisseur déclare ses loyers en BIC, avec les formulaires N° 2033 et 2031 (liasse fiscale).

Obligations déclaratives chaque année : Report de 1/9 des investissements des années antérieurs ou de la réduction d’impôt

Dans la déclaration n°2042 –C, cadre 7, report de 1/9 de la réduction d’impôt ou de 1/9 de l’investissement.

Dans la déclaration n°2042 –C, cadre 7, report du solde de réduction d’impôt non encore imputé au titre des années passées (lorsque la réduction d’impôt excède le montant de l’impôt dû).

Prévoir les frais de comptabilité pour établir la liasse fiscale.

Exonération possible de Taxe Foncière : Formulaire H2

Lors d’une construction nouvelle, une exonération de taxe foncière peut être accordée.

Pour en bénéficier, il faut déposer dans les 90 jours de l’achèvement de la construction, le formulaire n° 6652 (Modèle H2 pour les appartements), au centre des impôts foncier du lieu de situation du bien.

Contribution Economique Territoriale (CET) – Taxe professionnelle

En pratique, la CET est supportée par l’exploitant du programme.

Plus-values immobilière

La plus-value relève du régime fiscal des plus-values immobilières des particuliers.

Les précautions à prendre

  • respecter les fondamentaux immobiliers,
  • valider la cohérence économique du projet,
  • s’assurer du savoir-faire et de la capacité financière du gestionnaire,
  • vérifier le contenu du bail commercial,
  • vérifier si l’investisseur n’a pas déjà une location meublée avec option pour le micro-BIC (abattement de 50 %). Ce régime basculerait automatiquement au réel (donc perte du bénéfice de l’abattement de 50 % mais application de l’amortissement),
  • avoir des compteurs individuels,
  • regarder comment se fait la répartition des « grosses réparations » qui sont à la charge de l’investisseur : au prorata des parties privatives et des espaces de services !

 

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