Investissement locatif : la vraie rentabilité

Comment calculer la rentabilité d’un investissement immobilier ? A quel indicateur doit-on se fier ? Quel crédit accorder aux simulations présentées par les vendeurs d’immobilier locatif ?

Pour démontrer toute la pertinence d’un investissement immobilier, on peut utiliser différents indicateurs : la rentabilité brute, la rentabilité nette de charges, la rentabilité nette d’impôt, et surtout l’incontournable taux de rendement interne (TRI).

--> La rentabilité brute

Premier d’entre eux, le plus facile à appréhender, la rentabilité brute : celle-ci permet de calculer le rapport entre les loyers perçus annuellement et le prix du bien.

Exemple : pour un logement de 150.000 € dont les loyers atteignent 800 €/mois, soit 9.600 €/an, la rentabilité brute s’élève à 6,40 %.

Cet indicateur permet de comparer la rentabilité locative de plusieurs biens immobiliers entre eux.

Pour un bien ancien qui nécessite de gros travaux de rénovation, ceux-ci doivent être intégrés dans le prix d’acquisition.

Enfin, concernant les frais d’acquisition, on peut choisir de calculer systématiquement, pour le neuf comme pour l’ancien, la rentabilité brute, en incluant ou pas les frais d’acquisition.

Exemple : si on prend comme hypothèse que les frais d’acquisition représentent environ 7 % du prix du bien, alors la rentabilité brute tombe à 5,98 %.

--> La rentabilité nette de charges

Deuxième niveau de rentabilité, la rentabilité nette de charges, au sens large. Lister et évaluer chacune d’entre elles (intérêts d’emprunt, charges de copropriété, taxe foncière, les assurances quel que soit leur objet, frais de gestion et de procédure, travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration…) constitue une étape obligée pour parvenir à la calculer.

La majeure partie des charges de copropriété sont récupérables auprès du locataire.

La taxe foncière représente généralement 1 mois de loyer, mais elle varie en fonction des villes.

Exemple : en conservant l’exemple précédent, et en rajoutant :

• pour l’ensemble des frais : 13 % du loyer, soit 1.248 €
• travaux d’entretien : 5 % du loyer, soit 480 €
• taxe foncière : 8 % du loyer, soit 768 €

la rentabilité nette de charges tombe à 4,74 %.

Si on tient compte des frais d’acquisition, la rentabilité nette de charges est de 4,43 %.

Les charges comptes pour près de 25 % du loyer. Et c’est sans compter le coût du crédit immobilier, ou encore la rotation des locataires. Plus celle-ci sera élevée, plus le logement demandera de travaux.

Un logement ancien nécessitera plus de dépenses d’entretien qu’un bien neuf. Il faut compter, en plus, au minimum 10 % du loyer annuel tous les 5 ans pour de petits travaux comme, la remise aux normes de l’électricité, un changement de chaudière ou la pose d’un appareil de traitement des eaux.

--> La rentabilité nette d’impôt

Les professionnels aiment à présenter cette étape comme le nœud du problème : l’immobilier est surtaxé. En fonction du profil patrimonial de l’investisseur, la rentabilité nette d’impôt peut descendre à zéro.

Les loyers sont d’abord soumis aux prélèvements sociaux, même si une partie de la CSG est déductible l’année suivante du revenu global.

Enfin, les revenus fonciers sont assujettis à l’IR, au barème progressif.

Au final, soit l’investisseur parvient à générer un déficit foncier imputable sur son revenu global (hors intérêts d’emprunt et dans la limite de 10.700 €) et donc à minorer son imposition. C’est notamment s’il a réalisé des travaux déductibles.

Soit à l’inverse, ses revenus fonciers viennent alourdir son imposition sur le revenu. Si c’est le cas, plus sa tranche marginale d’imposition est élevée, plus la facture sera lourde.

Toute la stratégie consiste donc à choisir l’investissement et le financement qui permettront d’alléger au maximum l’imposition de l’investisseur.

--> Le taux de rendement interne : mesure l’efficacité des sommes investies

C’est là qu’interviennent les simulations (une simulation est fausse par définition). Car jusqu’à présent, le calcul de la rentabilité n’intégrait pas toutes les données du problème. Et en particulier, ne mesurait pas l’effet défiscalisant de l’investissement année après année, l’impact du crédit dans le temps, et le gain éventuellement retiré de la revente du bien. Et ce pour une raison simple, la rentabilité ne peut être calculée que sur une année.

Le TRI prend en compte l’intégralité des flux (recettes – dépenses) année après année, y compris la revente du bien.

En théorie, la mécanique est infaillible. En pratique, on peut faire dire tout et n’importe quoi au TRI. Toute la simulation est basée sur des hypothèses parmi lesquelles figure notamment la revalorisation du bien et des loyers. Il ne faut pas oublier que si les loyers sont réévalués, les charges doivent l’être tout autant.

Sans compter qu’un certain nombre de paramètres sont difficilement prévisibles : l’évolution des revenus de l’acquéreur, la composition de son foyer fiscal, la durée totale de l’investissement (plus la durée sur laquelle est établie la simulation est longue, plus la marge d’erreur est importante).

Remarque

On démontre en jouant sur les loyers et l’emprunt d’une simulation que plus l’économie fiscale diminue, plus le TRI augmente. Explication ! Quand la rentabilité locative croît, l’économie d’impôt baisse car le surplus de loyers obtenus est imposé. Et quand le taux du crédit diminue, l’économie d’impôt se réduit aussi car moins d’intérêts d’emprunt sont déductibles.

En conclusion, c’est avant tout la rentabilité locative et le taux du crédit qui décident du rendement de l’opération et non pas l’effet défiscalisant du dispositif, et ce même avec une tranche marginale d’imposition élevée.

L’économie d’impôt des programmes de défiscalisation, ne rattrapera jamais une rentabilité nette de charges insuffisante.