Investissement locatif : conseils

Le premier conseil à prodiguer est d’être très vigilant sur l’emplacement et sur le prix d’acquisition.

Mais quel que soit le type d’investissement choisi, il paraît évident que le recours au crédit s’impose pour bénéficier de l’effet de levier qu’il procure.

Un investissement immobilier doit être réalisé en dehors de toute considération affective, à la différence de l’immobilier d’usage (biens de jouissance).

Pour se prémunir contre un retournement de marché, il faut privilégier l’emplacement, c’est-à-dire choisir des zones qui ne risquent pas de se dévaloriser fortement.

L’éloignement géographique permet de masquer les éventuelles faiblesses de l’opération (le promoteur construit à Bordeaux dans l’idée de vendre à une clientèle strasbourgeoise).

Les lois en vigueur d’incitations fiscales sont à étudier dans les détails afin de ne pas surpayer le bien ou encore risquer un redressement fiscal. Acquérir un bien pour ses qualités intrinsèques et non pas pour l’avantage fiscal qui y est associé.

La maison individuelle présente l’avantage de ne pas supporter de charges de copropriété et de s’adresser à des familles, locataires stables s’il en est. L’investissement locatif est systématiquement associé à l’acquisition d’un appartement. Or tous les calculs montrent qu’investir dans une maison individuelle est plus rentable qu’investir dans du collectif. Et la demande de maisons à louer s’exprime partout. Cependant, mieux vaut ne pas acheter trop grand, car au-delà de 100-110 mètres carrés, le loyer n’augmente plus dans la même proportion que la surface.

Le meilleur placement est celui dans lequel l’investisseur a mis le moins d’épargne et pour lequel il obtient le capital le plus important au terme.

Il ne faut jamais investir si l’on n’a pas tout saisi de la démonstration du vendeur.

Les investissements immobiliers de défiscalisation sont subordonnés à un engagement de location nue à usage de résidence principale du locataire. Même si la bail conclu entre l’investisseur propriétaire-bailleur et ses locataires précise bien que « les locaux sont loués à titre d’habitation principale » et que « le preneur doit être domicilié dans les lieux loués », la Cour Administrative d’appel de Lyon (le 31 août 2017) confirme le jugement du Tribunal Administratif de Grenoble : les investisseurs ne pouvaient pas se contenter de l’engagement pris dans le bail, ils devaient vérifier que leurs locataires occupaient bien les lieux en habitation principale. Les juges veulent dire que l’on ne peut pas se contenter des stipulations du bail. Solution : prévoir dans le bail que la Taxe d’habitation sera communiquée tous les ans par le locataire.

 

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