L’impôt sur le revenu
Les plus-values de cession de la résidence principale en SCI
Une SCI a vendu un immeuble qui était au moment des faits la RP du principal associé. L’administration fiscale a refusé le bénéfice de l’exonération de la plus-value, estimant que le contribuable avait versé des loyers à la SCI propriétaire et qu’il n’avait donc pas occupé le bien à titre gratuit.
Le contribuable soutenait que les sommes versées sur le compte bancaire de la SCI ne constituaient pas des loyers mais des apports en compte courant d’associé destinés à couvrir les mensualités du prêt contracté par la SCI lors de l’acquisition du bien.
En jugeant, sans remettre en cause la qualification d’apport en compte courant d’associé, que de tels apports devaient être regardés comme révélant une mise à disposition à titre onéreux du bien en cause, la Cour administrative d’appel a commis une erreur de droit (CE, 28 décembre 2017).
L’administration a essayé de mettre en avant ce par quoi elle aurait dû commencer : à savoir que les versements opérés sur le compte bancaire de la SCI ne constituaient pas des apports en compte courant d’associé mais devaient être regardés comme des loyers traduisant une mise à disposition à titre onéreux. Mais trop tard ! Il fallait discuter de la chose devant les juges du fond.
Le CE est clair : la non-imposition des plus-values réalisées par la SCI constitue un avantage fiscal définitif accordé par le législateur qui ne peut être repris à l’occasion de la répartition, entre associés, de l’actif social de la société dissoute.
Maître,
Comment est calculée l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux sur la plus-value réalisée lors de la vente d’un bien immobilier détenu depuis plus de 30 ans par des parents, qui en ont fait donation de la nu propriété à leurs deux enfants, voir leurs petits-enfants mineurs nés ou à naitre, tout en s’en réservant donc l’usufruit ou un droit d’usage ou d’habitation leur vie durant à titre de résidence principale avec éventuellement réversion au profit du conjoint survivant, via éventuellement la création d’une SCI Familiale ?
En cas de décès du conjoint survivant, la valeur du bien portée à l’actif de la succession, après une durée de détention de la nue-propriété inférieure à quinze années, fait elle l’objet d’un rappel fiscal si le bien est resté aux noms personnels des nus-propriétaires et des usufruitiers et quelle valeur, celle déclarée au moment de la donation ou celle évaluée lors de la succession ?
Quand est-il si le bien est vendu à cette SCI puis racheté en démembrement par les partenaires, via une donation d’une somme d’argent conforme à l’article 751 du Code Civil ?
Concernant les droits de succession, le décès des usufruitiers opèrent la transmission du bien hors droits de succession mais quelle est la valeur d’acquisition retenue pour le calcul de la plus-value en cas de cession ultérieur du bien dans un délai inférieur à 30 ans ?
Merci pour ces précisions.
Quelle est l’option que vous choisiriez sachant que nous approchons des 70 ans ?
Avec mes remerciements, recevez, Maître, mes salutations respectueuses et acceptez mes meilleurs vœux pour cette nouvelle année.
HEDEZ-MAISON Jean-Luc
En cas de décès du conjoint
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