Les plus-values de cession de la résidence principale sont exonérées : délai de vente

La vente de la résidence principale échappe à l’impôt sur les plus-values ainsi qu’aux prélèvements sociaux, quel que soit le montant de cette plus-value.

L’exonération est acquise quelle que soit la durée de détention du logement (depuis le 31 décembre 2003), pour autant qu’il constitue bien l’habitation principale du contribuable au moment de la cession (lieu de résidence habituelle et effective). Il faut être en mesure de justifier de l’occupation habituelle du logement concerné en cas de contestation de l’administration fiscale.

Voir à ce sujet la décision de la Cour administrative d’appel de Marseille rendue le 17 novembre 2017 : à partir du moment où il est établi que l’immeuble constitue bien la résidence principale du contribuable (factures de téléphone, d’eau et d’électricité), la plus-value dégagée lors de sa cession doit être exonérée d’impôt sur le revenu et de PS. Le bénéfice de cette exonération n’est pas subordonné à une durée minimum d’occupation de l’immeuble, la seule circonstance de la brièveté de cette occupation n’est donc pas de nature à la remettre en cause.

L’administration accepte l’exonération si la vente de la résidence principale intervient dans un délai « normal », qu’elle fixe à un an dans un contexte du marché immobilier normal. Mais aucun délai de vente maximum ne peut être fixé. L’administration fiscale étudie les dossiers au cas par cas. Dans sa décision du 07 mai 2014, le CE a jugé « normal » un délai de 22 mois pour vendre un bien détenu par une SCI. Dans cette affaire, le CE a intégré le motif de la vente et le contexte économique et réglementaire local.

Il faut cependant que la résidence principale reste vacante pendant le délai de mise en vente, à savoir :
– Pas de bail signé avec un locataire en vue d’une location.
– Pas de mise à disposition gratuite à des tiers ou à des membres de la famille.

Le bénéfice de l’exonération est accordé en cas de mutation professionnelle ou d’invalidité du cédant ou de son conjoint.

Elle peut également profiter aux époux en instance de divorce (ou divorcés) et aux concubins et partenaires pacsés qui se séparent lorsque l’un quitte le domicile à condition que l’autre occupe le bien jusqu’à sa mise en vente. Le partage de biens indivis ne constituera plus un fait générateur d’impôt sur le revenu. (Instruction administrative du 24/07/2007). Ces dispositions s’appliquent aux cessions intervenues à compter de la date de publication de l’instruction. Mais attention aux délais qui deviennent anormaux lors d’une séparation : voir la décision de la Cour d’appel de Marseille du 07 avril 2015 – l’exonération au titre de la RP est refusée.

{Voir la réponse ministérielle du 07/04/2015 qui apporte des précisions}
{Voir le BOI-RFPI-PVI-10-40-10 : n° 190 à propos du délai de mise en vente, n° 260 à propos d’une séparation}

 

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