Les frais liés au prêt : dossier, garantie, assurance, remboursement

--> Les frais de dossier : en général calculés en fonction du capital emprunté, ils sont plafonnés et peuvent se négocier. Ou alors montant forfaitaire.

--> La garantie du crédit

– L’hypothèque : pour les biens acquis sur plans ou le paiement s’effectue par appels de fonds successifs
Parmi les différents modes de garantie qui existent, l’hypothèque qui concerne les biens acquis en VEFA ou existant constitue la plus onéreuse.

L’hypothèque permet à l’organisme prêteur de faire saisir le bien hypothéqué et de se faire rembourser sur le produit de la vente. Le coût de l’hypothèque qui dépend principalement du montant et de la nature du prêt comprend les émoluments du notaire, le salaire du conservateur des hypothèques, des frais d’enregistrement, la taxe de publicité foncière majorée de frais annexes.

Au total, les frais d’hypothèque représentent près de 2 % des sommes empruntées.

En outre, en cas de remboursement total anticipé du prêt, des frais supplémentaires relatifs à la levée de l’hypothèque sont prélevés.

L’hypothèque tombe automatiquement et gratuitement 2 ans après la fin du remboursement de prêt.

Sinon une levée d’hypothèque coûte environ 870 € (pour 108.000 € empruntés) dans le cas d’une vente par exemple.

– L’inscription de privilège du prêteur de deniers (IPPD) : pour l’acquisition d’un bien existant (ancien ou neuf achevé)
Moins coûteux que l’hypothèque (exonéré de la taxe de publicité foncière), l’IPPD ne peut être utilisé que pour un terrain ou un bien existant, et lorsque le crédit est entièrement débloqué le jour de la vente.

Comme pour l’hypothèque, des frais relatifs à la levée de la garantie sont prélevés en cas de remboursement anticipé.

Contrairement à l’hypothèque, l’IPPD ne peut porter que sur le prix d’acquisition d’un bien existant. La fraction du prêt destiné à financer les travaux et les frais de notaire ne peuvent pas faire l’objet d’une IPPD et celle-ci ne peut pas garantir le financement d’une acquisition en VEFA.

– La caution : solution la plus avantageuse (ancien ou VEFA)
Des organismes spécialisés (établissement financier ou société d’assurance), parmi lesquels Crédit Logement, se portent caution pour l’emprunteur.

Le coût de cet accord de cautionnement comprend une contribution initiale au fonds mutuel de garantie (en partie restituée à la fin du prêt, environ 70 %), une commission de caution (non restituée), des frais de gestion ou des frais d’adhésion.

Remarque
Toutes les banques n’acceptent pas le cautionnement par Crédit Logement.

– Il existe d’autres garanties complémentaires éventuelles : caution personnelle ou nantissement de produits d’épargne ou d’actifs financiers. Le nantissement est un contrat par lequel une personne remet un bien en garantie à un créancier. Le nantissement de valeurs mobilières est réalisé dans le cadre d’une convention tripartite entre l’emprunteur, la banque et l’établissement où est logé le compte titres ou le contrat d’assurance vie. Cette convention précise l’étendue des pouvoirs de gestion dont dispose l’emprunteur sur ses placements (achat, vente, retraits…). En effet, jusqu’au remboursement définitif du prêt, certains actes, comme la vente de titres, sont soumis à l’autorisation préalable de l’établissement prêteur. Pour autant, l’emprunteur conserve la propriété de ses placements pendant toute la durée du prêt.

--> L’assurance emprunteur ou décès-invalidité : même si elle est facultative, l’assurance est en effet exigée dans la plupart des cas par la banque. Elle protège cette dernière en cas de défaillance (décès, accident…) de l’emprunteur.

On trouve sur le marché des contrats groupe ou des contrats individuels. Ce dernier offre une tarification sur mesure.

Le montant annuel de l’assurance est soit un pourcentage du capital emprunté, soit un pourcentage du capital restant dû (le taux ne change pas entre 50 % ou 100 % du capital assuré, c’est le coût des cotisations qui change). On trouve aussi des formules en €/tranche/mois.

Dans le cas de plusieurs emprunteurs, l’assurance est en général répartie en fonction de la participation de chaque emprunteur au remboursement du prêt.

Lorsqu’on emprunte à partir d’un certain âge, et que l’assurance décès devient trop chère, l’établissement de crédit peut très bien prendre d’autres précautions en demandant à bénéficier d’une IPPD ou d’une hypothèque conventionnelle. Le capital restant dû viendra diminuer la base imposable soumise aux droits de succession.

--> L’assurance chômage : non obligatoire.

Les conditions d’admission et les garanties sont très différentes d’un contrat à l’autre.

Assurance exprimée généralement en pourcentage du capital emprunté par an.

--> Les frais de remboursement anticipé : une clause contractuelle de pénalité ou d’indemnité en cas de remboursement anticipé peut figurer au contrat.

Selon l’article L312.21 du Code de la Consommation, cette pénalité ne peut excéder un montant fixé suivant un barème déterminé par décret, au moment du remboursement.

La négociation autour du taux d’intérêt, des frais de dossier, du coût de la garantie relèvent des priorités. Mais elle ne doit pas occulter les clauses de remboursement anticipé.