La protection du consommateur en matière de crédit immobilier et d’assurance emprunteur

--> La Loi Scrivener, du 13 juillet 1979, fait partie du Code de la Consommation (L.312-1 et suivants). Elle a pour but de protéger le consommateur contre les dangers du crédit.

Elle pose des règles impératives qui limitent la liberté contractuelle en matière de crédit immobilier. Elle s’applique à tous les prêts concernant l’achat d’immeubles à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation, l’achat de terrains à construire, de parts de sociétés d’immeuble, les travaux de rénovation, ou construction. Peu importe le but de l’opération, habitation ou investissement.

La loi Scrivener a mis en place des mesures qui assurent l’information et la protection du consommateur de crédit immobilier.

Remarque

Les publicités sur les crédits immobiliers doivent indiquer :

• le nom de l’organisme prêteur,
• la nature du crédit,
• le bien immobilier à acquérir,
• le taux effectif global, le coût total et la durée du crédit si la publicité comporte des éléments chiffrés,
• la subordination de la vente à l’obtention d’un crédit, délai de réflexion de 10 jours minimum pour accepter « l’offre de crédit », remboursement des sommes versées en cas de non obtention du crédit.

--> La loi Lagarde sur le crédit à la consommation interdit aux banques d’imposer leur assurance emprunteur aux personnes contractant un prêt chez elles. Cette nouvelle loi entre en vigueur le 01 septembre 2010.

Désormais, un particulier sera libre de choisir son assurance lorsqu’il contracte un prêt. « Le prêteur ne peut pas refuser en garantie un autre contrat d’assurance dès lors que ce contrat présente un niveau de garantie équivalent au contrat d’assurance de groupe qu’il propose. Toute décision de refus doit être motivée », indique l’article 21 de la loi 2010-737 du 01 juillet 2010 réformant le crédit à la consommation.

Cependant, la banque est en droit de refuser d’être couverte par un assureur externe si elle estime que la délégation d’assurance n’offre pas des garanties au moins équivalentes à celles de son contrat groupe.

Certaines banques sont tentées de faire payer les emprunteurs qui leur sont infidèles en facturant des frais de délégation d’assurance, cachés sous la dénomination « frais de dossier ».

Enfin, le chantage de taux est formellement interdit.

--> La loi de séparation et de régularisation des activités bancaires de juillet 2013. Cette loi interdit la facturation des frais de délégation d’assurance. Elle oblige les banques de renseigner les emprunteurs sur leur faculté de souscrire une assurance emprunteur par délégation.

--> La loi Hamon, qui porte sur les crédits octroyés après le 26 juillet 2014, prévoit la possibilité de changer d’assurance emprunteur pendant l’année qui suit la souscription de son crédit immobilier. Un particulier qui a souscrit un crédit immobilier et une assurance emprunteur associée tout en la jugeant trop élevée, va désormais disposer d’un délai d’un an pour changer d’assurance et trouver moins cher. Un an pour solliciter une demande de délégation d’assurance. La banque dispose d’un délai de 10 jours pour signifier son accord ou son refus concernant l’assurance déléguée. Le refus doit être motivé. Tout manquement entraîne une amende de 3.000 €.

Au-delà de la période de douze mois, le contrat de prêt peut prévoir une faculté de substitution du contrat d’assurance en cas d’exercice par l’emprunteur du droit de résiliation d’un contrat d’assurance de groupe ou individuel mentionné à l’article L 113-12 du Code des Assurances ou au premier alinéa de l’article L. 221-10 du Code de la mutualité. Dans ce cas, l’existence d’une faculté de substitution ainsi que ses modalités d’application sont définies dans le contrat de prêt.

Cette loi ne s’applique pas sur le stock d’emprunts accordés avant le 26 juillet 2014.

--> Loi Bourquin du 21 février 2017

L’assurance emprunteur substituable chaque année : le Parlement a autorisé la renégociation annuelle des contrats d’assurance emprunteur, pendant toute la durée du prêt immobilier.

Cette disposition s’applique aux offres de prêt émises à partir de la publication de la loi et à compter du 01 janvier 2018 pour tous les contrats d’assurance en cours.

Le 12 janvier 2018, le Conseil Constitutionnel a déclaré conforme la Loi Bourquin pour les contrats emprunteurs en cours. Le marché de l’assurance de prêt est désormais totalement ouvert à la faculté de résiliation annuelle quelle que soit la date de souscription des contrats.

 

Jurisprudence

La cour de Cassation, dans son arrêt du 09 mars 2016, stipule que pour les offres de prêts qui ont été émises avant le 26 juillet 2014, il n’est pas possible de résilier l’assurance emprunteur et de faire jouer la concurrence.

L’emprunteur reste lié à son contrat d’assurance d’origine jusqu’au terme du crédit.

Remarque
Les banques ont l’obligation depuis les 01 octobre 2015 de remettre à tout emprunteur la Fiche Standardisée d’Information (FSI). Ce document d’équivalence des garanties a pour but de d’aider l’emprunteur dans ses démarches de changement d’assureur.

Toute offre de prêt doit mentionner le Taux Annuel Effectif de l’Assurance (TAEA) qui exprime le coût de l’assurance emprunteur par mois, par trimestre, par an et sur la durée globale du prêt.