Présentation des SCPI

Introduction

L’histoire des SCPI commence dans les années 1960. L’idée au départ est de développer l’immobilier d’entreprise.

Une SCPI c’est :
– une machine à collecter de l’épargne
– une locomotive à générer des revenus locatifs, imposables dans la catégorie des revenus fonciers pour le porteur de parts

Un peu d’histoire

Lors de la crise immobilière des années 1990, le principal reproche adressé au SCPI fut leur manque de liquidité. La législation ne permettait pas des négociations à des justes prix reflétant l’état réel du marché.

La loi de décembre 1970 est la loi fondatrice du dispositif de la SCPI. Cette loi prévoit que la SCPI doit investir immédiatement après la collecte (pas de placement financier). Durant les années 1970, la SCPI affiche des performances régulières malgré les 2 chocs pétroliers.

Un journaliste, Monsieur Guy Marty, écrit des articles, et le grand public découvre ce produit. C’est ainsi que toutes les banques créent leur SCPI dans les années 1980. La SCPI est présentée au public comme « la SCPI est à l’immobilier ce que la SICAV est à la bourse ». Le succès est grandissant.

Les grosses collectes ont eu lieu fin des années 1980, lorsque le prix de l’immobilier est très cher. Et les SCPI sont obligées d’acheter.

Début 1990, le marché secondaire s’essouffle : il n’y a plus de collecte, et on ne peut pas vendre. Les porteurs sont collés.

En 1994, le législateur autorise les SCPI à vendre des immeubles pour racheter les parts de ses clients. Apparition des SCPI à capital variable.

A partir de 1995, les SCPI doivent expertiser le m² qu’elles détiennent et là, la valeur de la part va s’écrouler. Les années 95, 96 et 97 représentent les années noires du bas de cycle. Retournement de tendance à partir de 1998.

Rotation des immeubles :
– dans un marché normal : 1,3 %
– dans un marché dynamique : 3 %
– dans un marché atone : 0,7 %

Rotation des parts de SCPI : 2 %

Marché primaire et secondaire

Une SCPI ne peut acheter que si elle a l’argent. Elle procède par augmentation de capital. On est sur le marché primaire d’émission de parts.

Le marché secondaire sera réformé par la loi du 09 juillet 2001. Cette loi a pour objectif de rendre plus fluide ce marché secondaire en officialisant et clarifiant les pratiques opérées sur les marchés de gré à gré. Un système de cotation s’installe progressivement : confrontation des ordres d’achat et de vente de parts pendant une période déterminée. Au terme de la période, la société de gestion retient le prix permettant le plus grand nombre de transactions. Ce prix d’exécution remplace le prix de cession conseillé.

C’est Monsieur Louis-Gaston Pelloux, l’inventeur du produit SCPI, qui fut à l’initiative de la création du marché secondaire après la crise des années 1990.

Fiscalement

Les SCPI étant fiscalement considérées comme des sociétés transparentes, le porteur de parts se trouve dans la même situation que s’il était directement propriétaire des immeubles ou autres biens correspondant à ses droits dans la SCPI.

Les revenus et charges (frais / charges ; intérêts d’emprunt ; amortissement le cas échéant) se déclarent dans le document CERFA n°2044 spéciale (déclaration spéciale des revenus fonciers).

Assurance vie et SCPI

Les parts de SCPI peuvent être souscrites directement ou au travers d’un contrat d’assurance vie multi-support, avec la possibilité d’effectuer des rachats partiels programmés comme compléments de revenus, dans un cadre fiscal avantageux.

L’intérêt de l’assurance vie est que la compagnie d’assurance est obligée de reprendre les parts du souscripteur assuré en cas d’arbitrage. Pas de problème de liquidité. Le porteur de parts ne peut pas être collé avec son investissement.

SCPI et emprunt

A condition que les établissements de crédit jouent le jeu, ce qui n’est pas si simple (les banques ne peuvent pas hypothéquer des parts de SCPI – les sociétés de cautionnement sont craintives – reste le nantissement des parts, mais cette dernière garantie étant plus mince, les banques plafonnent le financement autour de 100.000 € ou bien proposent leurs propres produits), il faut acquérir des parts de SCPI en cherchant l’effet de levier du crédit.

En assurance vie par contre, un placement one shot est tout à fait recommandé. Surtout dans le cadre d’une bonne diversification des avoirs.

SCPI à capital fixe

Pour atteindre le capital plafond qui a été fixé par ses statuts, la SCPI va ouvrir successivement des augmentations de capital d’un volume et d’une durée que fixera la société de gestion. Son capital va progresser, et lorsque le plafond sera atteint, le capital demeurera fixe.

Ainsi, si un associé veut se retirer, il faudra trouver un ou plusieurs acheteurs qui reprennent ses parts de façon que le capital ne change pas.

SCPI à capital variable

A tout moment, la SCPI peut émettre des parts nouvelles ou racheter des parts pour permettre à un associé de sortir. Des limites existent à la variation de son capital.

Quand un associé se retire, la SCPI rachète ses parts et elle émet de nouvelles parts pour les personnes qui, dans le même temps souscrivent.

Remarque
Un retournement de cycle affecte différemment les SCPI à capital fixe et les SCPI à capital variable.

Pour les premières, le prix des parts à la revente résulte de la confrontation des ordres d’achat et de vente. C’est donc le marché secondaire lui-même qui le fixe.

A l’inverse, pour les secondes, c’est la société de gestion qui détermine le prix de revente, puisqu’elle rachète les parts aux associés souhaitant sortir.