Les stratégies patrimoniales au travers des SCPI

SCPI de rendement (rebaptisé SCPI d’immobilier d’entreprise par l’AMF)

L’objectif ici est de distribuer régulièrement aux associés des revenus (en règle générale la distribution est trimestrielle). Le patrimoine immobilier est constitué de bureaux, entrepôts ou locaux commerciaux. Ces locaux sont loués à des entreprises, des administrations ou à des commerçants. La durée de vie d’une SCPI de rendement est supérieure à 50 ans.

SCPI de capitalisation

L’objectif ici est de donner aux associés, à terme, lors de la liquidation du patrimoine, la valorisation du capital qu’ils ont investi à l’origine. Le patrimoine immobilier de ce type de SCPI est généralement constitué d’appartements situés dans les meilleurs quartiers des grandes métropoles. Ces locaux sont loués à des personnes physiques, à des sociétés internationales ou à des ambassades. La durée de vie d’une SCPI de capitalisation est généralement fixée aux alentours de 15 ans.

SCPI fiscales (rebaptisé SCPI de logements par l’AMF)

Elles permettent aux contribuables de bénéficier de dispositifs fiscaux avantageux, notamment les lois de défiscalisations en vigueur.

Il faut conserver les parts au minimum selon ce que la loi fiscale a prévu.

Pour les SCPI de déficit foncier, l’investisseur doit garder ses parts durant 3 ans à compter de la dernière déduction des déficits fonciers sur le revenu global.

Attention au marché secondaire : en cas de revente après le délai fiscal, une forte décote sera sans nul doute nécessaire pour vendre. Il vaudrait mieux garder ses parts jusqu’à la dissolution de la société.

Attention problème lors du calcul de plus-values. On achète uniquement le foncier. La quote-part pour les travaux n’est pas compris dans le prix de revient. Le montant des travaux s’impute sur l’assiette taxable à l’IRPP ou vient réduire le montant de l’IRPP.

On trouve :

• SCPI Malraux : conserver ses parts 9 ans à compter du dernier logement loué
• SCPI Duflot / Pinel
• SCPI de déficit foncier : conserver ses parts 3 ans après la dernière imputation des travaux sur les revenus fonciers

Selon les SCPI de déficit foncier, les travaux sont ou non étalés sur 2 exercices fiscaux, de sorte que l’imputation des déficits fonciers aura lieu en totalité au titre de l’année de souscription ou sur 2 années.

Parts de SCPI en nue-propriété

Un contribuable en activité qui se trouve dans une tranche d’imposition élevée, n’ayant pas pour l’heure besoin de revenus complémentaires mais qui souhaite se constituer un patrimoine tout en diminuant dans le même temps ses impôts et/ou son patrimoine taxable à l’ISF, peut avoir intérêt à acheter des parts de SCPI en nue-propriété.

Avec à l’issue de la convention de démembrement, au moment de son départ en retraite, le recouvrement de la pleine propriété et donc des revenus à un moment où sa tranche d’imposition sera plus faible.

Parts de SCPI en usufruit

Un retraité ou futur proche retraité faiblement imposé ayant un besoin de revenus complémentaires immédiat, peut opter pour des SCPI en usufruit.

SCPI thématiques

– Dimension environnementale
– Immobilier tertiaire et résidentiel orienté sur l’éducation et la santé
– Hébergement des étudiants et des personnes âgées, dans l’hôtellerie et les lieux de séminaire
– Actifs immobiliers de la santé

SCPI investi dans de la nue-propriété

Depuis la loi ALUR, une SCPI peut investir dans la nue-propriété d’immeubles. La loi n’impose plus de gérer.

La société PERL a lancé en 2016 sa première SCPI dont les capitaux collectés sont investis dans différents immeubles en nue-propriété.

Attention à la donation de la nue-propriété avec réserve d’usufruit de ces parts car pas de « fruit ».