Quelles sont les méthodes d’évaluation à retenir ? Les décotes ?

La valeur à retenir pour valoriser un bien en matière d’ISF est en principe la valeur de marché au 01 janvier de l’année. Néanmoins, des règles spécifiques sont prévues notamment pour les biens suivants :

– Les bijoux et meubles-meublants sont soumis à l’ISF, soit avec une valeur établie par inventaire, soit au titre d’un forfait de 5 %.

– Valeurs mobilières cotées : dernier cours précédant le 01 janvier d’imposition ou moyenne des 30 derniers jours de séance qui précèdent l’imposition, au choix du contribuable.

– Valeurs mobilières non cotées : valeur théorique résultant du jeu normal de l’offre et de la demande (valeur globale de l’entreprise).

– SICAV et FCP : valeur liquidative connue au 01 janvier de l’année d’imposition.

– Immeuble atypique (Monuments Historiques ou inscrit à l’ISMH par exemple) : méthode par comparaison avec des cessions de biens présentant les mêmes caractéristiques. Mais l’administration peut utiliser la méthode de l’abattement dans la mesure où la comparaison n’est pas possible parce qu’il n’existe pas un marché de biens similaires (sachant que seule la détention en indivision peut justifier l’application d’un abattement ; et non le démembrement, une clause d’inaliénabilité ou encore l’occupation familiale – arrêt de la Cour de Cassation du 27 octobre 2009).

– Immeuble en construction : doit être déclaré pour sa valeur vénale, celle-ci doit être déterminée en tenant compte de l’état d’avancement des travaux à la date du 01 janvier (BOI 7 S-351 n°15 ; 01/10/1999). La solution consiste à retenir le montant des travaux déjà effectués.

Décotes

– Dans le cas de la résidence principale : l’administration fiscale admet une déduction de 30 % par rapport à la valeur du bien (loi TEPA d’août 2007 – article 885-s du CGI). Lorsque cette RP a été acquise au moyen d’un emprunt, celui-ci demeure déductible en totalité. En revanche, si détention via une SCI, les parts sociales ne peuvent pas faire l’objet de l’abattement de 30 %. Celles-ci doivent être comprises à concurrence de leur valeur vénale pour le calcul de l’assiette de l’ISF. Néanmoins, une décote peut être pratiquée sur la valeur vénale des parts de cette SCI. Cette décote n’est pas un droit. La charge de la preuve incombe au contribuable. Le contribuable doit être en mesure de prouver qu’il ne peut pas librement disposer de ses parts de SCI.

– Pour un logement occupé par un locataire : la décote s’apprécie au cas par cas. Mais d’une manière générale, elle varie de 15 % à 50 %, le haut de la fourchette s’appliquant notamment lorsque le locataire est âgé, que la durée du bail restant à courir est élevée, ou que la location est encadrée par la « loi de 1948 ».

– En indivision : une décote est admise sur la valeur de la part indivise, dans la mesure où la vente de cette part présente par nature des difficultés. Plus le nombre d’indivisaires est élevé, plus son taux est important. La Cour d’Appel de Paris a admis une décote de 30 %.

– En SCI : la décote est fonction de la liquidité des parts. Elle sera donc d’autant plus élevée que les parts seront détenues en démembrement de propriété et que le nombre d’associés sera important.

– En démembrement : évaluation de titres non cotés. Le contribuable peut-il tenir compte du démembrement dans la détermination de la valeur des biens déclarés au titre de l’ISF ? En l’espèce, un père avait donné à ses enfants la nue-propriété de parts sociales avec interdiction de les aliéner sans son accord. Au titre de l’ISF, le père, usufruitier desdites parts sociales, les avait déclarées en appliquant sur leur valeur un abattement de 15 %. Suite à la notification d’un redressement par l’administration fiscale, le père saisit le TGI qui rejeta sa demande de dégrèvement. La Cour d’Appel de Paris confirmait le jugement du TGI. Le père se pourvoit en Cassation. L’arrêt de la Cour de Cassation du 20 mars 2007, repris par l’administration fiscale dans son instruction du 11 septembre 2007, revient sur l’évaluation de titres non cotés avec une certaine sévérité pour le contribuable. La Cour de Cassation rejette les arguments du père et décide que l’article 885 G du CGI, qui prévoit que les biens ou droits grevés d’un usufruit sont, sauf exceptions, compris dans le patrimoine de l’usufruitier pour leur valeur en PP, a pour but de faire obstacle à la prise en compte du démembrement pour la détermination de l’assiette de l’ISF et s’oppose ainsi à l’application de tout abattement qui entraînerait une diminution de la valeur du bien.

– En démembrement : évaluation d’un immeuble. L’administration a affirmé à plusieurs reprises qu’aucun abattement ne peut être applicable quelle que soit la nature du bien. La Cour de Cassation refuse l’application de tout abattement (arrêt du 27/10/2009).

 

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