Le régime primaire

Qu’ils aient établi un contrat de mariage ou non, les époux doivent se conformer aux règles prévues dans le régime primaire. Un régime impératif de base qui organise :

• les pouvoirs des époux,
• leurs droits,
• leurs obligations.

En principe, un époux est libre de passer n’importe quel acte sur son bien qui lui appartient. On lui reconnaît des pouvoirs exclusifs.

Mais l’article 215 alinéa 3 du Code Civil va à l’encontre des prérogatives du propriétaire en protégeant le logement familial de certains actes. Un régime de co-gestion s’applique donc sur ce bien spécifique puisque tout acte de disposition (vente, donation, constitution d’hypothèque et de bail au profit d’un tiers) exige au préalable un double consentement. Les arrêts du 03 mars 2010 de la Cour de Cassation apportent des précisions :

–       en l’absence d’un intérêt personnel, la demande d’annulation de l’acte est irrecevable,

–       la nullité de l’acte est absolue : au plan pratique, l’indemnité contractuelle prévue au profit des acquéreurs n’a pas à être versée. La Cour de Cassation rappelle « il appartient aux acquéreurs, conseillés par l’agence immobilière, d’exiger les consentements nécessaires à la validité de la vente ».

Jurisprudence

Le mari, gérant d’une SCI, autorisé par l’AG, a vendu la RP sans que le consentement de son épouse ait été recueilli. L’épouse, qui a engagé une procédure de divorce, demande l’annulation de la vente au titre de l’article 215 alinéa 3 du Code Civil.

La Cour de Cassation, arrêt du 14 mars 2018, subordonne l’efficacité du dispositif « à la condition, lorsque ces droits appartiennent à une SCI dont l’un des époux au moins est associé, que celui-ci soit autorisé à occuper le bien en raison d’un droit d’associé ou d’une décision prise à l’unanimité de ceux-ci.

Dans cette affaire, « il n’était justifié d’aucun bail, droit d’habitation ou convention de mise à disposition de ce bien par la SCI au profit de ses associés ». L’épouse ne pouvait revendiquer la protection accordée par l’article 215…