Le lotisseur

Le Larousse définit le lotissement comme le morcellement volontaire d’une propriété foncière par lots, en vue de construire des habitations.

On parle de « lotissement » pour désigner un ensemble d’habitations qui résultent d’un tel découpage foncier.

Le lotissement est une opération d’aménagement par laquelle le lotisseur, opérateur immobilier le plus souvent privé,

• Achète une grande propriété inconstructible, car non viabilisée, généralement situé en périphérie de l’urbanisation existante.
• Réalise les études techniques nécessaires à sa viabilisation, détermine le plan masse de l’opération, détermine le plan de division qui créera des terrains à construire et des espaces communs (rues et espaces verts notamment), fixe éventuellement les règles d’urbanisme qui s’appliqueront aux constructeurs (on parle habituellement de cahier des charges ou de règlement du lotissement), afin d’assurer un aspect harmonieux au quartier ainsi généré.
• Réalise les travaux de voirie et réseaux divers (VRD) nécessaires, en
--> créant des rues desservant chaque terrain et éventuellement des espaces collectifs (place, espaces verts…),
--> et en étendant les réseaux publics pour raccorder chacun de ces terrains en eau, en électricité, et éventuellement aux égouts pour assurer l’assainissement des eaux pluviales et des eaux usées, aux réseaux de télécommunication et câblés, aux équipements de défense contre l’incendie.
• Puis commercialise ces terrains désormais viabilisés afin de les vendre soit à la personne construisant pour son compte, soit à un promoteur qui construira des bâtiments en vue de les revendre aux acheteurs finaux.
• Et cède les voies et espaces communs, soit à la commune, soit à l’association syndicale de lotissement, constituée par l’ensemble des propriétaires de lots, et qui auront donc la charge de les entretenir.

Le lotissement est une des procédures d’aménagement opérationnel existant en droit français de l’urbanisme. Bien qu’il existe des lotissements communaux, cette procédure est plutôt utilisée par des aménageurs privés.

Les organismes publics recourent plutôt à la Zone d’aménagement concerté (ZAC), plus souple, mais qui ne peut être mise en œuvre que par une collectivité publique ou un établissement public.

Un autre outil juridique disponible est le permis de construire valant division (Article R. 431-24 du Code de l’urbanisme), qui n’est toutefois pas adapté aux opérations d’aménagement de grande ampleur, mais plutôt aux opérations de promotion, c’est-à-dire celles où un investisseur acquiert les terrains, généralement déjà viabilisés, et construit dessus un ou des bâtiments destinés à être vendus à leurs utilisateurs (qui sont eux-mêmes soit des propriétaires occupants soit des propriétaires bailleurs).

Article R.431-24 du Code de l’urbanisme :

Lorsque les travaux projetés portent sur la construction, sur le même terrain, de plusieurs bâtiments dont le terrain d’assiette doit faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance avant l’achèvement de l’ensemble du projet, le dossier présenté à l’appui de la demande est complété par un plan de division et, lorsque des voies ou espaces communs sont prévus, le projet de constitution d’une association syndicale des acquéreurs à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l’entretien de ces voies et espaces communs à moins que l’ensemble soit soumis au statut de la copropriété ou que le demandeur justifie de la conclusion avec la commune ou l’établissement public de coopération intercommunale compétent d’une convention prévoyant le transfert dans leur domaine de la totalité des voies et espaces communs une fois les travaux achevés.

Parmi les documents juridiques constituant le lotissement se trouvent notamment :

• Le plan de division des terrains.
• Le cahier des charges, document facultatif de droit privé qui ne concerne que les propriétaires et occupants du lotissement, qui définit les règles d’usage du lotissement. Ce document, lorsqu’il existe, est applicable sans limitation de durée.
• Le règlement, document facultatif de droit public qui définit, en complément des règles du document d’urbanisme communal, les règles relatives à l’implantation des bâtiments, leurs caractéristiques… et qui fait partie des règles contrôlées par le permis de construire. Depuis la Loi SRU du 13 décembre 2000, ce règlement peut avoir une durée de validité limitée ou être modifié par l’administration, après enquête publique, lorsque la commune se dote d’un document d’urbanisme.
• Les statuts de l’association syndicale libre, structure juridique qui regroupe l’ensemble des propriétaires, lorsque le lotissement comprend des équipements communs qu’il faut gérer, et qui est habilitée à voter et collecter des appels de fonds permettant de financer ces charges.

Remarque

En immobilier et construction, la viabilité désigne le fait que le terrain soit desservi par une voie suffisante pour supporter le trafic automobile généré par les constructions envisagées, et dispose des réseaux nécessaires : eau, électricité, téléphone, éventuellement assainissement des eaux pluviales et des eaux usées (égout) et gaz. On emploie souvent l’acronyme VRD (Voirie et réseaux divers) pour définir les travaux nécessaires pour assurer la viabilisation d’un terrain.