Le bail sous forme d’un acte authentique

Bail sous seing privé et bail notarié sont les deux contrats possibles entre loueurs et locataires.

Tomber sur un mauvais payeur est la hantise de tous les propriétaires bailleurs. Un accroc de ce genre peut anéantir la rentabilité du placement.

Comment donc se prémunir contre les risques d’impayés ? Outre les traditionnelles garanties qui peuvent être réclamées au futur locataire (justificatif de revenus, dépôt de garantie pouvant atteindre jusqu’à 1 mois de loyer, caution d’un tiers), la forme du bail ne doit pas être négligée.

En cas de litige sur le loyer

Lorsqu’il est rédigé par un notaire, le bail prend la forme d’un acte authentique ayant force probante et exécutoire :
– Force exécutoire : signé par un officier ministériel disposant du sceau de l’Etat, il s’impose à tous : signataires mais aussi tierces personnes ou organismes publics. L’acte authentique a le même poids qu’une décision judiciaire.
– Force probante : tous les éléments qu’il contient ayant été vérifiés et constatés par le notaire, il n’y a pas de contestation possible (sauf par le biais d’une procédure complexe, similaire à celle que l’on pourrait engager pour contester une décision de justice).

Ce qui signifie qu’en cas d’impayés de loyer et/ou des charges, le bailleur n’a pas besoin de saisir la justice pour faire appel à un huissier et saisir les biens du locataire.

Dès la constatation de 2 loyers impayés (par exemple), la procédure est enclenchée. Le notaire donnera au propriétaire une lettre autorisant une exécution forcée sur l’engagement du locataire. Il suffira alors au bailleur de mandater un huissier, qui pourra saisir le locataire.

Le non paiement du loyer et/ou des charges entraîne la nullité de plein droit du bail.

Enfin, l’acte authentique a « date certaine », ce qui rend sa date incontestable.

Remarque

Un bail sous seing privé oblige à lancer une procédure pour faire appel à la justice (perte de temps et d’argent, incertitudes…).

Expulsion du locataire

Ce document facilite aussi l’expulsion, même si dans ce cas une décision de justice est nécessaire. Mais tandis que pour un acte signé sous seing privé le juge aura tendance a accordé des délais de paiement au locataire avant de prononcer l’expulsion, il n’aura qu’à constater la résiliation du bail pour un acte authentique.

En ce qui concerne l’état des lieux :

– Soit le bailleur le fait lui-même et cet état des lieux est annexé au bail authentique,

– Soit c’est un huissier qui le fait et le bailleur rédige un bail sous seing privé ou bail authentique,

– Soit le bailleur ne fait pas d’état des lieux, et le bien est réputé en bon état.

Coût = Pour un loyer de 1.000 €, il faut compter (ordre de grandeur) 700 € tout compris, payé par moitié entre le bailleur et le locataire

Pour un loyer de 1.200 €, le coût est de 900 €

Remarque

L’assurance loyers impayés pouvant atteindre 3 % du loyer charges comprise, cela fait pour un loyer de 1.000 € à 360 € / an.