Immeuble soumis au statut de la copropriété

Le statut institué par la loi du 10 juillet 1965 s’applique de plein droit à tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes. Le statut ne s’applique qu’en présence d’au moins 2 propriétaires différents.

L’originalité des droits des copropriétaires est leur décomposition en 2 droits différents :

• Un droit privatif sur les biens réservés à leur usage exclusif,
• Une quote-part des parties communes.

L’ensemble forme le lot de chaque copropriétaire. Dans les deux cas, il s’agit d’un droit de propriété, privative dans un cas, indivise dans l’autre. Chaque lot comprend nécessairement une partie privative déterminée (appartement, boutique, garage, cave…) et un quote-part (millièmes, dix-millièmes…) des parties communes de l’immeuble.

Objet de l’état descriptif de division

La division par lots donne lieu à l’établissement d’un état descriptif de division soumis à publicité foncière.

L’état descriptif de division, document technique établi pour les nécessités de la publicité foncière, devient un document contractuel qui ne peut être modifié qu’avec l’accord des copropriétaires. Il est annexé au règlement de copropriété.

Objet du règlement de copropriété

Le règlement de copropriété constitue le document de référence pour chaque copropriétaire car il fixe ses droits et obligations au sein de la copropriété.

Il définit :

• les parties privatives et les parties communes de l’immeuble,
• la destination générale de l’immeuble et celle des parties privatives,
• les règles à respecter par chacun relativement à la jouissance des parties privatives et des parties communes,
• la quote-part afférente à chaque lot dans les différentes catégories de charges communes. L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 distingue 2 catégories de charges :

– les charges de la propriété (relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties commune

– les charges de fonctionnement (services collectifs et éléments d’équipement communs)

Remarque

Les copropriétaires sont tenus de participer aux 2 catégories de charges, mais dans des proportions calculées sur des bases différentes.

Chaque copropriétaire doit participer aux charges de la propriété en proportion de la valeur des parties privatives de son lot, représentée par les tantièmes des parties communes qui lui sont affectées.

Les charges de fonctionnement doivent être reparties non plus d’après les tantièmes des parties communes attribués à chaque lot mais en fonction de l’utilité objective que chaque service ou élément collectif procure à chacun des locaux privatifs.

Administration de la copropriété

L’ensemble des copropriétaires est de plein droit constitué en un syndicat doté de la personnalité civile et chargé d’assurer l’administration de l’immeuble en copropriété.

Le syndicat est créé dès que l’immeuble est soumis au statut de la copropriété, c’est-à-dire dès l’instant ou il existe au moins deux lots appartenant à des propriétaires différents.

Il a pour objet :

• d’assurer la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes,
• il a qualité pour agir en justice,
• il est responsable des dommages causés tant aux copropriétaires qu’aux tiers pour vice de construction de l’immeuble.

Le syndicat comprend :

• un organe délibérant : l’assemblée générale,
• un organe exécutif : le syndic,
• un organe consultatif et de contrôle : le conseil syndical.

        -->  L’assemblée générale

Elle réunit l’ensemble des copropriétaires. C’est l’instance décisionnelle en ce qui concerne la gestion et l’amélioration des parties communes, les services collectifs et les éléments d’équipement communs.

Les règles de majorité varient selon la nature des décisions à prendre : chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes.

Les majorités requises :

– Majorité relative (majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés, ce qui exclut les abstentionnistes) : cette règle de majorité s’applique à toutes les questions concernant la gestion courante de l’immeuble (approbation des comptes, du budget prévisionnel, travaux d’entretien des parties communes…).

– Majorité absolue (majorité des voix de tous les copropriétaires) : cette règle s’applique pour les travaux imposés par la loi (ravalement), les travaux de mise aux normes, économie d’énergie, la désignation et la révocation des organes du syndicat…

– Double majorité (la majorité des membres doit représenter au moins les 2/3 des voix) : cette règle concerne la modification du règlement de copropriété, les travaux comportant transformation, dispositifs de fermeture permettant d’organiser l’accès à l’immeuble…

– Unanimité : pour toutes les décisions qui modifient la situation des copropriétaires (aliénation des parties communes, suppression d’un service collectif, concierge ou gardien, changement de la destination de l’immeuble, décision de mettre fin à la copropriété, surélévation de l’immeuble…

         --> Le syndic

Organe obligatoire de la copropriété, le syndic est l’agent exécutif du syndicat. Il est chargé de poursuivre l’exécution des décisions prises en assemblée générale. Il agit sous le contrôle du conseil syndical.

Il est désigné par le règlement de copropriété, toute autre convention, ou par l’assemblée générale statuant à la majorité absolue. A défaut de nomination, le syndic est désigné par le président du TGI.

Les fonctions de syndic peuvent être exercées par toute personne physique ou morale. Il peut s’agir d’un syndic professionnel ou d’un syndic bénévole désigné par les copropriétaires.

        --> Le conseil syndical

La loi du 31 décembre 1985 a imposé la création d’un conseil syndical, chargé d’assister le syndic et de contrôler sa gestion. Toutefois l’assemblée générale peut renoncer à cette institution.

Il peut prendre connaissance de toutes pièces et documents relatifs à la gestion de l’immeuble.

Ses membres sont nommés par l’assemblée générale pour 3 ans renouvelable parmi les copropriétaires, leurs conjoints ou représentants légaux.