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Du coté de la SCI

La souplesse de la SCI provient d’une bonne rédaction des statuts. Notamment, il convient d’être rigoureux sur la rédaction des articles concernant la cession des parts sociales et d’anticiper le formalisme d’une cession. Voir les articles 1861 et 843-4 du code Civil.

Tout associé bénéficie du droit de se retirer de la société prévu à l’article 1869 du Code Civil.

Pour la vente du dernier bien dans la SCI : il faut l’unanimité.

Biens existants et apport à SCI

L’apport pur et simple en société est considéré comme une mutation à titre onéreux. Le cas échéant, la plus-value sera imposée selon le régime des plus-values immobilières des particuliers. En contrepartie, le cédant reçoit les titres de la SCI. Pas de DE (droit d’enregistrement) si la SCI est à l’IR, seulement le droit fixe. Il faut faire l’apport au moment de la création de la SCI.

Cet apport à SCI remet les compteurs à zéro quant à la date de détention du bien : perte du bénéfice de l’exonération d’impôt de plus-value.

Prévoir des frais d’acte, mais uniquement les émoluments du notaire (donc négociables ici, proche de 1 %) si apport au moment de la constitution de la SCI.

Une fois l’apport réalisé, ce n’est plus la personne physique qui détient le bien, mais la SCI :

  • si la SCI est à l’IR, régime des plus-values immobilières des particuliers,
  • si la SCI est à l’IS, bien amorti et plus-value à l’IS.

L’apport de la résidence principale est exonéré de plus-value immobilière.

Il vaut mieux réaliser la constitution de la SCI au moment de l’apport chez le notaire. Sinon, il faudra prévoir une révision des statuts pour intégrer l’apport de l’immeuble et une augmentation de capital, et donc des frais supplémentaire.

Si le bien est loué, il n’y a aucune démarche à accomplir lors de l’apport. Il s’agit d’une transmission à titre onéreux d’un bien loué.

SCI et succession

Le principal intérêt de la SCI réside dans la transmission et le partage du patrimoine qui y est logé. Elle peut également faciliter la gestion du bien locatif dans le cas de l’indivision successorale.

D’une façon générale, la création d’une SCI présente plus d’intérêt lorsque les parents détiennent un patrimoine locatif important, difficile à partager. Il peut être en effet judicieux de loger un immeuble entier d’une valeur d’un million d’euros dans une SCI pour le diviser à parts égales entre les enfants.

En revanche, la SCI n’est pas compatible avec certaines modalités de gestion comme la location meublée (assujettissement de la SCI à l’IS).

Une décote de l’ordre de 10 % est appliquée aux parts pour compenser les difficultés liées à leur cession et à l’inexistence d’un marché de la revente.

SCI et enfant mineur

En présence d’un enfant mineur, l’interposition d’une SCI permet au gérant d’effectuer des actes de disposition sur le patrimoine de la société sans en référer systématiquement au juge des tutelles.

Cette souplesse de prise de décision ne doit jamais porter préjudice aux intérêts du mineur et doit être faite dans le strict respect des statuts.

Mais la majorité des praticiens considère qu’une autorisation du juge des tutelles est nécessaire pour permettre à un mineur non émancipé d’être associé dans une société civile en raison de son obligation indéfinie aux dettes sociales. Et si cette autorisation n’est pas sollicitée à la création, elle sera bien souvent requise par la suite lorsque la société contracte un crédit.

SCI et bien propre

L’un des époux peut apporter à une SCI un immeuble qu’il détient en propre. Cet époux recevra en contrepartie de l’apport de son immeuble, des parts sociales ayant toujours un caractère propre.

Sans modifier le régime matrimonial, ce bien propre apporté à la société pourra être géré par les deux époux, associés de la SCI, selon les règles prévues par les statuts.

SCI et donation

Le passif afférent au bien donné peut être déduit de la base déterminée pour le calcul des droits de mutation à titre gratuit.

On donne sur la valeur nette des parts.

SCI et démembrement

Pour la résidence principale par exemple, la donation de la nue-propriété en direct n’est pas conseillée, car elle priverait les parents de la maîtrise du bien.

La constitution d’une SCI serait donc intéressante. Les époux co-gérants pourraient, conformément aux statuts, disposer des biens sans décision des associés de la SCI (par hypothèse, les enfants nus-propriétaires).

SCI et RCS

Depuis 2005, les associés de sociétés civiles tenus indéfiniment des dettes sociales doivent être déclarés au RCS. En se procurant le K-bis de la structure, chacun peut ainsi avoir connaissance de la liste de ses membres, ce qui n’est pas le cas des sociétés de capitaux.

En cas de cession à titre onéreux d’un immeuble, le point de départ des délais de détention en matière d’impôt sur les plus-values et de PS doit être décompté à partir de la date d’immatriculation et non à la date d’inscription de l’immeuble à l’actif du bilan.

SCI et préemption

Depuis la loi Boutin du 25 mars 2009, une cession de la majorité des parts (et non plus de la totalité) d’une SCI peut faire l’objet d’une préemption de la part de la mairie.

Cette préemption n’est toutefois à craindre que si le Conseil Municipal a :

– prévu le droit de préemption sur la zone de situation de l’immeuble appartenant à la SCI,

– étendu ce droit aux cessions de la majorité des parts de SCI.

La loi Boutin exclut la préemption pour les cessions de parts de SCI familiale.

SCI et résidence principale

L’abattement de 30 % accordé sur la valeur de la résidence principale imposable à l’ISF est refusé au contribuable qui la détient au travers d’une société.

En revanche, l’interposition d’une SCI à l’IR ne fait pas obstacle à l’exonération de la plus-value sur la résidence principale (sauf si je suis locataire).

Par contre, il faut rappeler que la mise en société de la résidence principale risque de priver le conjoint survivant de son droit temporaire sur le logement et de son droit viager d’habitation.

Une SCI peut offrir un immeuble en garantie

La Cour de Cassation a rappelé à l’occasion d’un jugement que le cautionnement donné par une société n’est valable que s’il entre directement dans son objet social, ou s’il existe une communauté d’intérêts entre cette société et la personne cautionnée, ou encore s’il résulte du consentement unanime des associés.

Selon la doctrine, même s’il n’a pas été prévu explicitement par les statuts, le cautionnement est licite dans la mesure où il contribue à la réalisation de l’objet social.

La Cour de Cassation exige que la garantie octroyée par la société ne soit pas disproportionnée par rapport à l’étendue de son patrimoine : en d’autres termes, une SCI possédant un seul actif ne pourrait l’engager valablement au profit d’un associé.

Régime du micro foncier et SCI

Le régime fiscal du micro foncier, initialement réservé aux seuls contribuables propriétaires en propre d’immeubles, a été étendu aux revenus fonciers supplémentaires provenant de parts de certaines sociétés (sociétés civiles notamment).

Pour bénéficier du régime du micro foncier, les propriétaires ne doivent pas totaliser plus de 15.000 € de revenus fonciers entre ceux perçus directement et ceux engrangés par le canal de parts de sociétés (BOI, 23 juillet 2004).

Rappel : les revenus fonciers sous le régime micro bénéficient d’un abattement de 30 %, qui prend en compte l’ensemble des charges.

SCI et régimes fiscaux à l’IR ou à l’IS ?

Le résultat d’une SCI est soumis soit à l’IRPP + PS, soit à l’IS. Dans le premier cas, la société est dite « semi-transparente » et dans le second cas « opaque ».

La semi-transparence fiscale signifie que le résultat est imposé en faisant abstraction de la personnalité morale de la société. Le résultat est alors ventilé entre les associés au prorata de leurs droits. Et chaque associé est taxé sur la fraction de ce résultat qui lui revient. La catégorie d’imposition (revenu catégoriel) est celle qui correspond à l’activité de la société.

Cette semi-transparence ne vaut que pour l’IRPP et les PS. Elle ne s’applique pas pour l’ISF et les droits de mutations (droits de succession).

La détention d’un patrimoine dans le cadre d’une SCI offre davantage de possibilités d’optimisation fiscale qu’une détention directe.

L’option à l’IR permet de bénéficier d’une décote pour illiquidité.

Au contraire, l’option à l’IS permet de tirer parti du plafonnement ISF et du bouclier fiscal en capitalisant revenus et plus-values.

La SCI restreint le choix des régimes fiscaux. Si l’on souhaite passer de la location nue à la location meublée (activité commerciale), qui offre plus de souplesse locative et un meilleur rendement, cela entraînera l’assujettissement de la SCI à l’IS. Dès lors qu’elle ne présente pas un strict caractère accessoire (article 206-2 du CGI). Dans sa documentation régulièrement publiée, l’administration fiscale admet qu’une SCI générant des recettes commerciales n’excédant pas 10 % du montant de ses recettes totales hors taxes ne doit pas être assujettie à l’IS.

Remarque

Dans un arrêt en date du 11 décembre 2009, le Conseil d’Etat a apporté des précisions sur l’assujettissement à l’IS d’une SCI donnant des locaux nus en location et pratiquant des loyers variables. Le CE jugea alors que l’activité de location de la SCI était de nature commerciale en raison de sa participation indirecte aux résultats de sa locataire. Le CE confirme alors l’assujettissement à l’IS.

De plus, le CE avait déjà jugé le 9 mai 1990 que l’assujettissement à l’IS d’une SCI exerçant une activité commerciale concerne l’ensemble des bénéfices qu’elle réalise et non pas seulement les seuls bénéfices résultant de l’activité commerciale.

De plus, faute de disposition spécifique du CGI, une SCI soumise au régime des sociétés de capitaux suite à un redressement fiscal n’est pas autorisée à déduire les amortissements qu’elle n’a pas comptabilisés.

Ainsi, si l’indexation des loyers perçus par une société civile aux résultats de l’entreprise locataire est envisageable, il est indispensable d’en apprécier les conséquences en amont et ainsi faire opter la SCI au régime des sociétés de capitaux (option irrévocable), ou bien s’assurer que son activité commerciale ne présentera qu’un caractère accessoire.

De même, la détention dans une SCI peut être problématique en cas de location saisonnière : cela est assimilé à de la location meublée, ce qui aurait pour effet de faire basculer la SCI à l’IS.

Rescrit 2011-23-FE du 02 août 2011 : l’administration précise qu’une SCI soumise à l’IR peut clôturer de manière anticipée son exercice social et opter dans les 3 mois de cette clôture pour l’IS. Cette option emportant les conséquences d’une cessation d’entreprise, la SCI doit produire dans un délai de 60 jours à compter de l’évènement emportant changement de régime fiscal la déclaration 2072 de l’exercice clos en cours d’année.

Comment trancher entre IR et IS ? En comparant d’un coté le gain réalisé au titre des revenus réinvestis et de l’autre, la surtaxation subie à la sortir au titre de l’IS. Un niveau élevé d’inflation, la forte valorisation de l’immeuble sur sa durée de détention et la taxation de la plus-value de revente à l’IS au taux plein sont autant d’hypothèses favorables à une imposition à l’IR.

Les avantages de l’IS se payent à la sortie : réintégration de l’amortissement comptable et aucun abattement pour durée de détention.

Dans le cadre d’une structure à l’IS, on privilégiera l’achat d’actifs offrant un rendement locatif élevé en contrepartie d’un faible potentiel de plus-value. Il pourra s’agir d’immeubles de qualité moyenne ou dont l’emplacement n’est pas particulièrement recherché ou encore de locaux d’activité. Si réalisation d’une moins-value, celle-ci s’impute sur les autres résultats de la société à l’IS (alors que la moins-value immobilière dans le cadre du régime des plus-values immobilières des particuliers est définitivement perdue).

SCI à l’IS

L’imposition des bénéfices est souvent plus attractive à l’IS que dans la catégorie des revenus fonciers.

Mais la plus-value taxable acquise par l’immeuble au jour de sa cession est déterminée par différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition diminué des amortissements pratiqués. En d’autres termes, si l’immeuble a été complètement amorti, le prix de vente (moins les frais éventuels) sera taxé intégralement comme le résultat courant, donc le plus souvent à l’IS au taux plein, avant toute distribution.

L’associé qui veut personnellement appréhender les profits engrangés par la société à l’IS peut envisager de céder ses parts afin d’éviter le coût fiscal d’une distribution. Toutefois, une telle cession s’avère difficile :

  • du fait du caractère irrévocable de l’IS,
  • si l’acheteur réalise son acquisition à crédit, les intérêts d’emprunt n’ouvrent pas droit à déduction, sauf s’il crée une société repreneuse à l’IS.

SCI à l’IS et déficit fiscaux

La loi de finances pour 2004 avait modifié les règles d’imputation des déficits des sociétés à l’IS en autorisant leur report de manière illimitée : les entreprises à l’IS qui constatent des déficits fiscaux au titre d’un exercice peuvent ainsi reporter ceux-ci sans limitation de montant, soit sur les bénéficies des trois exercices précédents (report en arrière), soit sur les bénéfices des exercices ultérieurs, sans limitation de durée (report en avant).

La deuxième loi de finances rectificative pour 2011 durcit la règle : les déficits d’une société à l’IS ne peuvent plus être imputés en arrière, dorénavant, que sur le bénéfice de l’exercice précédent et dans la limite de 1 M€. La fraction qui n’aura pas pu être imputée sera reportée en avant. Le déficit constaté au titre d’un exercice ne pourra être déduit du bénéfice de l’exercice suivant que dans la limite d’un montant de 1 M€ majoré de 60 % du bénéfice excédant cette limite, la fraction résiduelle du déficit étant reportable sur les exercices suivants et imputable selon les mêmes modalités, sans limite de durée.

SCI à l’IR et intérêts des avances

S’agissant des sociétés de personnes dont les revenus sont imposés dans la catégorie des Revenus Fonciers, les intérêts des avances en comptes courant d’associés ne sont déductibles que si celles-ci servent à financer la conservation, l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration des propriétés urbaines (article 31 I d du CGI).

Le cas échéant, la fraction non déductible des intérêts est réintégrée au bénéfice imposable.

SCI et financement

Une SCI familiale qui n’a pas un objet professionnel doit être placée sous la réglementation des crédits immobiliers. Une ordonnance du 25 mars 2016 le confirme : les crédits souscrits par les personnes morales de droit privé et finançant notamment l’acquisition d’un logement ou d’un bien mixte sont des crédits immobiliers quand ils ne sont pas destinés à financer une activité professionnelle.

La banque ne peut poursuivre un associé qu’après avoir épuisé ses possibilités de recours contre la société (article 1858 du Code Civil). C’est pourquoi, face à une SCI faiblement capitalisée, une banque exige le cautionnement de ses associés.

Une SCI peut-elle garantir un prêt consenti à l’un de ses associés ? La SCI doit y trouver un intérêt propre dans cette opération (Cour de Cassation, 02/11/2016).

SCI, parts démembrées et déficit

La doctrine administrative prévoit que les déficits réalisés par une société fiscalement translucide reviennent au nu-propriétaire qui en sa qualité d’associé doit répondre des dettes sociales. L’usufruitier ne peut donc pas déduire les déficits engendrés par l’activité, sauf s’il en a convenu autrement avec le nu-propriétaire (convention de démembrement).

Le CE, dans son arrêt du 08 novembre 2017, vient de remettre en cause cette doctrine : l’usufruitier soumis à l’IRPP peut déduire de ses revenus la part du déficit correspondant à ses droits. Il n’y a plus rupture d’équilibre entre imposition et imputation.

SCI et droit de retrait

Le droit de retrait est un droit personnel de l’associé. Les conditions de son exercice sont fixées dans les statuts. A défaut de précision statutaire, le retrait nécessite l’accord unanime des autres associés (article 1869 du Code Civil).

La jurisprudence est stricte : l’associé qui demande le retrait doit justifier de causes objectives, comme par exemple une mésentente grave paralysant le fonctionnement de la société. Les motivations d’ordre personnel (souhait de réorganiser son patrimoine, de dégager des liquidités) ne sont pas prises en compte.

 

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