Comment évaluer un immeuble ?

--> Les enjeux de l’évaluation qui imposent de connaître avec précision la valeur du bien :

• Déclaration ISF
• Achat/vente
• Apport en société
• Fixation d’un loyer
• Calcul d’une indemnité d’éviction ou d’expropriation
• Estimation de la valeur d’assurance
• Préparation de la transmission (donation…)

--> Les méthodes d’évaluation

        1- La méthode du rendement

Elle consiste à appliquer au revenu procuré par son propriétaire un taux de capitalisation ou d’actualisation. Cette méthode est pertinente pour les biens loués mais moins à l’égard d’un bien vacant ou occupé à titre gratuit.

        2– La méthode par reconstruction

Elle consiste à retrouver la valeur d’un immeuble bâti à partir du coût des matériaux et du prix de la main d’œuvre impliqués par une reconstruction à l’identique. La difficulté de cette méthode repose sur le coût et la fabrication des matériaux d’origine, qui ont souvent disparu.

         3- La méthode par comparaison

Elle consiste à apprécier la valeur d’un immeuble en le comparant à d’autres de nature similaire et récemment échangés. Cette méthode s’appuie directement sur les prix du marché. Mais il ne saurait exister 2 immeubles identiques. Cette méthode s’impose au juge pour l’expropriation des terrains situés dans certaines zones. Elle est également privilégiée par l’administration fiscale en cas de redressement.

Remarque

En présence d’un immeuble spécifique, il conviendra de procéder à une expertise.

--> L’évaluation des immeubles écologiques

L’expertise des biens va devoir prendre en compte de nouveaux paramètres, suscitant probablement des questions délicates :

–       Quelle décote appliquer à un local ancien, énergivore ou réalisé à partir de matériaux considérés comme nocifs ?

–       Comment apprécier la valeur d’un appartement mis aux normes, mais situé dans une copropriété non rénovée – ou réciproquement ?