Loi Malraux

Le dispositif Malraux a été revu en profondeur dans la loi de finances pour 2009.

L’avantage fiscal qui consistait jusqu’à présent en une imputation de certaines charges sur le revenu global devient une réduction d’impôt.

Depuis 2013, la réduction d’impôt liée aux travaux n’est plus prise en compte dans le plafond des niches fiscales.

Le nouveau dispositif s’applique aux opérations de restauration immobilière pour lesquelles une demande de permis de construire ou une déclaration de travaux est déposée à compter du 01 janvier 2009.

La nouvelle réduction d’impôt bénéficie aux personnes physiques domiciliées en France dont les revenus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers (location en directe ou au travers d’une société non passible de l’IS).

La réduction d’impôt est applicable aux immeubles situés en ZPPAUP ou en secteur sauvegardé.

Le nouveau dispositif est plus large : il s’applique non seulement aux immeubles affectés à l’habitation mais aussi aux locaux professionnels. Cependant la réduction d’impôt ne pourra être obtenue au titre de la transformation de locaux à usage d’habitation en locaux professionnels. Et vise versa. Pas de modification d’affectation.

L’opération de restauration d’immeubles doit être réalisée en vue de la restauration complète d’un immeuble bâti et avoir été déclarée d’utilité publique.

Mais maintenant aucune condition tenant à l’initiative des travaux n’est prévue par le texte.

Seules sont prises en compte les dépenses supportées jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’une des 2 dates :

• soit la date de délivrance du permis de construire,

• soit de l’expiration du délai d’opposition à la déclaration préalable.

L’avantage fiscal peut donc être obtenu pendant 4 années d’imposition au maximum.

La base de la réduction d’impôt correspond au montant des dépenses éligibles et effectivement payées, à l’exclusion du prix d’acquisition du logement (donc du foncier).

Le taux de la réduction d’impôt est de 22 % pour les immeubles en ZPPAUP et de 30 % en secteur sauvegardé.

Pour les 2 situations, les dépenses ouvrant droit à la réduction sont retenues dans la limite annuelle de 100.000 € pendant 4 ans, pour leur montant TVA comprise après déduction des aides ou subventions accordées pour la réalisation des travaux. Ce plafond n’est pas divisé par le nombre de propriétaires indivis du logement.

Pour optimiser le gain fiscal, le contribuable a intérêt à privilégier une opération dans laquelle le prix des travaux représente autour de 40 à 50 % du coût total.

Engagement de location de 9 ans. Si on vend avant, on devra rembourser l’avantage fiscal et payer des intérêts de retard.

Le bien ne peut être donné en location à un membre de la famille.

SCPI Malraux

Les taux de 22 % ou 30 % s’appliquent sur 65 % à peu près des investissements du contribuable dans une SCPI. En effet, il faut enlever les frais et le prix du foncier (65 % correspondent aux travaux et 35 % pour le reste).

Modification pour 2017

--> Refonte des zones géographiques éligibles au dispositif avec la prise en compte des sites patrimoniaux remarquables. Sont ainsi regroupés :

• les secteurs sauvegardés (taux de réduction d’impôt de 30 %)
• les AVAP-air de valorisation de l’architecture et du patrimoine (taux de réduction d’impôt de 22 %)
• les ZPPAUP (22 %)

--> Appréciation pluriannuelle du plafond des dépenses éligibles : La limite annuelle de 100.000 € de travaux pendant 4 ans est remplacée par 400.000 € de travaux sur 4 ans : on peut donc réaliser 400.000 € de travaux au cours de la même année.