Investir dans des murs de magasins

Plutôt que d’investir dans un appartement, pourquoi ne pas se tourner vers l’acquisition d’un local, dont les murs seront loués à un commerçant ?

La rentabilité de l’immobilier commercial est proche de 7 % nette par an contre à peine 4 % pour le logement.

La rentabilité justement est le seul indicateur auquel devra se fier l’investisseur, le prix au mètre carré ne représentant un bon raisonnement que pour l’habitation.

Mais plus l’investissement est sécuritaire, plus le local sera cher, faisant baisser d’autant la rentabilité de l’investissement.

Les clés de la réussite

--> Investir dans un local déjà loué afin de percevoir immédiatement un loyer.

--> L’emplacement est primordial : privilégier les rues commerçantes, en centre-ville. Par contre, il faut éviter d’acheter un local isolé dans une petite rue.

--> Accepter une rentabilité faible (6 %) seulement et seulement si :

• le local est très bien situé : artère commerçante d’une grande métropole.
• une perspective de revalorisation du loyer existe à court terme, notamment parce que le bail parvient bientôt à échéance, ou que sa durée est supérieure à 12 ans.

--> Lire attentivement les clauses du bail concernant :

• la répartition des charges et de l’impôt foncier.
• la clause d’activité : privilégier les baux ne prévoyant qu’une seule activité plutôt qu’un bail tout commerce.
• sa conformité avec le règlement de copropriété de l’immeuble.

--> Éviter les activités en déclin (boucherie, fromagerie, mercerie…), et les zones situées autour des centres commerciaux, dont les boutiques périclitent.

--> Diversifier les risques en réalisant plusieurs investissements.

--> Se faire épauler par un professionnel (notaire…).

Un investissement réparti entre propriétaire et locataire

Les locataires investissent de fortes sommes dans leur boutique, notamment lorsqu’ils réalisent leurs travaux d’installation. Du coup, ils y sont particulièrement attentifs.

Il y a en quelque sorte une répartition de l’investissement entre le locataire, qui investit dans son activité commerciale, et le propriétaire qui investit dans les murs du magasin.

La répartition des charges est à l’image de ce partage de l’investissement : déterminée par contrat, elle prévoit le plus souvent que le commerçant endosse les frais liés à sa boutique, en dehors des charges de copropriété (ravalement, travaux, toiture…) qui reviennent au propriétaire. Celui-ci peut même négocier que l’impôt foncier soit supporté par le locataire. Et lorsqu’une transformation des lieux est nécessaire à l’installation du commerçant, c’est à lui d’entreprendre les travaux. Mais en contrepartie, il peut demander une franchise de loyer de 6 mois par exemple.

Malgré ces avantages, l’investissement en murs de magasins demeure plus risqué que l’habitation, car fortement lié à la conjoncture économique.

Apprendre à maîtriser le bail

Le marché des baux commerciaux est régi par une législation complexe, et fait appel à des connaissances à la fois immobilières, économiques et financières, difficiles à appréhender pour le particulier néophyte.

De plus, cet investissement requiert un examen approfondi du bail et des bilans de l’entreprise, mais également une connaissance du tissu économique local.

Premier obstacle à franchir, le décryptage du bail. Car apprendre à le dompter peut permettre de le rééquilibrer au profit du propriétaire. Grâce à la répartition des charges notamment, mais aussi à la destination des lieux. Un bail précisant l’activité à laquelle sont destinés les locaux représente une valeur bien plus élevée qu’un bail tout commerce. Car si le locataire veut céder son bail à un commerçant exerçant une autre activité que la sienne, il devra acquitter au propriétaire une indemnité de déspécialisation.

Ensuite, mieux vaut veiller à sa conformité avec les règlements de copropriété. Ce point fait l’objet de nombreuses procédures entre les copropriétés et les propriétaires de locaux commerciaux, notamment pour ce qui concerne la présence d’une cave communiquant avec le local, comme on le voit fréquemment dans les brasseries. Certains types de commerces sont même tout bonnement interdits par les règlements de copropriété.

Investir en direct ou par le biais des SCPI

Mieux vaut donc s’en remettre à un professionnel qui saura à la fois éplucher le bail et jouer l’intermédiaire avec les commerçants mauvais payeurs. Les frais de gestion oscillent autour de 5 % des loyers annuels.

La solution peut donc tout simplement consister à investir non pas en direct, mais via des SCPI, qui prennent en charge la recherche, l’acquisition et la gestion des biens et reversent ensuite à leurs adhérents la quasi-totalité des loyers perçus.