L’immobilier défiscalisant face aux aléas de la vie

Il n’y a pas de remise en cause de l’avantage fiscal dans des cas très précis : séparation qui modifie le foyer fiscal (mariés ou pacsés et non concubins), licenciement, invalidité.

– Si séparation du couple :

• Ils peuvent choisir de continuer à détenir l’immeuble en indivision. Pas de modification des droits détenus sur l’immeuble faisant l’objet de l’engagement de location. Pas de remise en cause du bénéfice d’une réduction d’impôt.
•  Ils peuvent choisir de ne plus détenir l’immeuble en indivision. Alors il y a modification de la répartition des droits sur l’immeuble faisant l’objet de l’engagement de location. Cette modification entraîne une remise en cause du bénéfice de la réduction d’impôt. L’administration fiscale tolère cependant que le nouveau titulaire des droits sur l’immeuble demande la reprise à son profit du dispositif fiscal. A défaut de demande de reprise du dispositif, l’avantage fiscal sera remis en cause.

Remarque
L’abandon par une personne au profit de son ex-concubin de ses droits sur un immeuble détenu en indivision et faisant l’objet d’un engagement de location, ne permet pas de maintenir l’avantage fiscal.

– Le licenciement est l’une des 3 causes pour lesquelles la rupture de l’engagement de location n’entraîne pas la remise en cause des avantages fiscaux antérieurs. Autrement dit, le propriétaire peut revendre son logement sans pénalité.

– L’invalidité est un autre des 3 motifs de rupture de l’engagement de location admis par la législation. Attention toutefois, ne sont considérées comme invalides que les personnes absolument incapables d’exercer une profession quelconque, ou celles qui nécessitent l’assistance d’une tierce personne pour assumer les actes de la vie ordinaire.

– Si le propriétaire du bien décède, plusieurs possibilités peuvent être envisagées :

• Soit le logement est vendu : c’est en effet le troisième et dernier motif pour lequel l’administration autorise une rupture de l’engagement de location, sans reprise des avantages fiscaux antérieurs.

• Soit le bien est transmis au conjoint survivant en pleine propriété ou seulement en usufruit (la nue-propriété revenant aux enfants) selon les dispositions testamentaires de l’époux décédé). Autrement dit, le conjoint survivant reprend à son profit le bénéfice de l’avantage fiscal pour la durée du dispositif restant à courir.

• La législation ne prévoit rien en l’absence de conjoint survivant : les enfants ne peuvent donc pas reprendre la suite du dispositif et sont contraints de vendre le logement.

– La première mise en location doit intervenir au plus tard 12 mois après la fin des travaux. Aucun sursis n’est toléré par l’administration. Même chose entre 2 relocations : une vacance de 12 mois est tolérée à compter du préavis du locataire, mais seulement à condition que le propriétaire ait accompli toutes les démarches nécessaires à la relocation du logement. Comme le délai court à compter du préavis du locataire, qui doit intervenir 3 mois avant son départ, il ne reste réellement au bailleur que 9 mois pour lui trouver un remplaçant.

– Pour l’administration, le fait que le propriétaire soit confronté à des impayés de loyers ne pose pas de problème particulier. Il peut continuer à défiscaliser ses revenus fonciers à condition de pouvoir prouver qu’il a effectué les démarches nécessaires au recouvrement de ses loyers : injonction de payer, huissier, clause résolutoire…

– Si le logement est détruit par un incendie, c’est un cas que ne prévoit pas l’administration.