Fiscalité des plus-values immobilières des particuliers

1- Loi de finances pour 2013 : nouvelle taxe

Instauration d’une taxation complémentaire du PFL de 19 %, sur la plus-value nette imposable supérieure à 50.000 € (donc après abattement). Un mécanisme de lissage à l’entrée de chaque tranche est prévu.

Montant de la plus-value                         Taux applicables

De 50.001 € à 60.000 €                              2 % PV – (60.000 –PV) x 1/20

De 60.001 à 100.000                                   2 % PV

De 100.001 à 110.000                                3 % PV – (110.000 – PV) x 1/10

De 110.001 à 150.000                                3 % PV

De 150.001 à 160.000                                4 % PV – (160.000 – PV) x 15/100

De 160.001 à 200.000                                4 % PV

De 200.001 à 210.000                                5 % PV – (210.000 – PV) x 20/100

De 210.001 à 250.000                                5 % PV

De 250.001 à 260.000                                6 % PV – (260.000 – PV) x 25/100

> 260.000 €                                                       6 % PV

2- Loi de finances pour 2014 : à partir du 01 septembre 2013 (instruction ministérielle du 02 août 2013)

--> Taxation de : taux forfaitaire de 19 % + PS + taxe spécifique (après les éventuels abattements pour durée de détention) si plus-value > 50.000 € + CEHR.

--> Il faut attendre 22 ans pour être exonéré d’IR contre 30 ans. Par contre, le délai de 30 ans n’est pas modifié concernant les PS.

--> La prise en compte forfaitaire des frais d’acquisition reste possible (7,5% du prix d’acquisition).

--> La majoration du prix d’acquisition de 15% pour prise en compte forfaitaire des travaux reste également admise si le bien est détenu depuis plus de 5 ans.

--> Cas d’exonérations

• Résidence principale. Voir le BOI-RFPI-PVI-10-40-10 pour vérifier des cas particuliers d’exonération, comme le logement de fonction n°60, l’utilisation professionnelle n°80, SCI n°140. Y compris si la RP est logée dans une SCI : la cession des titres de la SCI ou la cession de l’immeuble est exonérée d’impôt de plus-value.
• Vente dont le prix < 15.000 € (ne s’applique pas aux SCPI).
• Au titre de la plus-value réalisée lors de la première cession d’un logement lorsque le cédant n’est pas propriétaire de sa résidence principale au cours des 4 années précédent la cession, et remploie le produit dans l’acquisition de sa résidence principale dans un délai de 24 mois à compter de la cession.

--> Les terrains à bâtir
La taxation complémentaire de 2 % à 6 % si plus-value > 50.000 € ne s’applique pas aux cessions de terrains.

Un abattement exceptionnel de 30 %, applicable à l’assiette soumise à l’IR (à 19 %) et à l’assiette soumise aux PS, peut s’ajouter aux abattements pour durée de détention si (conditions cumulatives) :
– Signature d’un avant-contrat ayant acquis date certaine entre le 01 septembre 2014 et le 31 décembre 2015,
– Signature de l’acte authentique au plus tard le 31 décembre de la 2ème année suivant celle de la signature de l’avant-contrat.
Attention : les ventes familiales sont exclues du bénéfice de cet abattement.

Les sanctions fiscales à la rétention de terrains à bâtir
Passée inaperçue, le législateur a prévu une majoration de la Taxe Foncière sur les terrains à bâtir. Dans les zones urbaines tendues, où le foncier est rare, l’impôt foncier est majoré de 25 %, auxquels s’ajoutent une surtaxe de 5 € / m² pour 2015 et 10 € /m² en 2016 et 2017. Pour un terrain de 1.000 m², il faut compter plus de 5.000 € de Taxe Foncière supplémentaire pour 2015 et 10.000 € en 2016 et 2017.

--> Cas particulier
Cession à titre onéreux d’un droit d’usufruit temporaire : imposé dorénavant (loi de finances pour 2013) dans la catégorie des revenus auquel l’actif se rattache (RF, RCM, BNC).

--> Abattement pour l’IR : Il est désormais de 6 % par an à partir de la 6e année de détention et de 4 % la 22e année. Cela permet une exonération totale après 22 ans de détention, contre 30 ans auparavant. Soit 16 année à 6 % (96 %) + 1 année à 4 % = 100 %.

--> Abattement pour les PS : l’abattement change aussi pour les prélèvements sociaux. Il est de 1,65 % par an à partir de la 6e année de détention, de 1,60 % pour la 22e année et de 9 % pour chaque année au-delà. Au final, il faut attendre 30 ans pour ne plus payer de prélèvements sociaux sur la plus-value réalisée. Soit 16 année à 1,65 % (26,4 %) + 1 année à 1,60 % + 8 années à 9 % (72 %) = 100 %.

--> Calcul de la plus-value immobilière

1- Liquidation de l’IR afférent à la plus-value

Détermination de la plus-value brute
Plus-value brute = prix de cession – prix d’acquisition (majoré des frais d’acquisition à titre gratuit ou onéreux et des dépenses de construction, reconstruction, agrandissement)

Détermination de la plus-value nette imposable à l’IR
Plus-value nette imposable = plus-value brute – abattement pour durée de détention

Calcul des droits au titre de l’IR
Plus-value nette imposable globale x 19 %
Taxe supplémentaire si la plus-value nette imposable globale > 50.000 €

2- Liquidation des PS afférents à la plus-value

Détermination de la plus-value nette imposable aux PS
Plus-value nette imposable = plus-value brute – abattement pour durée de détention

Calcul des droits aux titres des PS
Plus-value nette imposable globale x taux des PS