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Comment choisir son bien en 10 questions

Où investir ?

L’emplacement est primordial.

La distance augmente le risque. Les opérateurs peu scrupuleux l’utilisent d’ailleurs pour dissimuler les faiblesses de leurs programmes.

L’investisseur doit viser les grandes métropoles, situées à proximité de sa propre habitation.

Neuf ou ancien ?

Si on se réfère à la rentabilité brute de l’opération, l’ancien l’emporte sur le neuf. Car le neuf est facilement 20 % à 30 % plus cher que l’ancien, pour un loyer à peine plus élevé.

Si l’on aborde l’aspect fiscal, la tendance s’inverse. Le neuf l’emporte clairement sur l’ancien, et ce d’autant plus que la tranche marginale de l’investisseur est élevée. En effet, les aides fiscales dont bénéficie l’investissement locatif neuf permettent d’alléger substantiellement l’imposition des revenus fonciers, voire de générer un déficit reportable sur le revenu global.

On choisira l’ancien pour l’emplacement de centre-ville et la rentabilité, le neuf pour le surcroît de confort offert au locataire et l’avantage fiscal.

Le marché secondaire des résidences avec services

  • Le compteur des amortissements est remis à 0 à la revente
  • Si la bail commercial court toujours, le vendeur n’a pas à rembourser la TVA

Studio, 3 pièces ou maison ?

Du point de vue du rendement brut, les petites surfaces sont les plus intéressantes.

Néanmoins sur le long terme, la rentabilité est moins intéressante qu’il y paraît. Plus la surface est petite, plus la rotation des locataires est élevée, et plus le bien nécessitera des travaux, et restera peut être vide.

Les appartements familiaux sont plus rentables que les petites surfaces sur le long terme.

Faut-il investir dans une résidence avec services ?

Les résidences avec services regroupent les résidences pour étudiants, pour personnes âgées et les résidences de tourisme.

Ces résidences sont destinées essentiellement aux particuliers recherchant le statut de LMP/LMNP ou souhaitant diversifier.

Faut-il acheter un bien occupé ?

L’acquisition d’un bien occupé, donc forcément ancien, permet de bénéficier d’une décote sur le prix de vente, variable suivant le niveau de loyer, les caractéristiques de locataire et la durée du bail restant à courir.

Plus le locataire est âgé, et donc protégé par la législation, plus la décote est intéressante, pouvant atteindre jusqu’à 30 % par rapport au prix du marché.

Deux types d’investisseurs peuvent y trouver leur compte :

–         l’investisseur qui recherche la plus-value,

–         l’investisseur qui vise un complément de revenu immédiat.

La vente à la découpe constitue l’un des canaux de vente de biens occupés.

Faut-il investir dans des murs de boutique ?

Ils offrent une rentabilité plus intéressante, de l’ordre de 9 % bruts.

Mais il est à la fois plus risqué et plus complexe d’investir dans une boutique que dans de l’habitation. Plus risqué car le marché des murs de boutique est fortement lié à la conjoncture économique, ce qui n’est pas le cas du logement. Et plus complexe, parce que le marché des baux commerciaux est régi par une législation propre, et qui fait appel à des connaissances à la fois immobilières, économiques et financières.

Si l’investisseur acquiert un local déjà loué, ce qui est conseillé, il devra procéder à un examen approfondi du bail (destination du local, conformité avec le règlement de copropriété, répartition des charges…), du bilan de l’entreprise et du tissu économique local.

Il faut éviter les activités en déclin, se méfier de celles qui sont dépendantes des caprices de la mode, et écarter celles qui sont sources de conflit avec les copropriétés.

Crédit amortissable ou in fine ?

Compte tenu de son coût élevé, pour présenter un véritable intérêt, le crédit in fine doit être souscrit par des contribuables percevant déjà des revenus fonciers, et imposés à un taux marginal d’imposition élevé.

Pour voir quel est le type d’emprunt le plus intéressant, il faut :

–         faire le tableau de trésorerie

–         faire le différentiel d’impôt entre les deux types d’emprunt

Comment calculer la rentabilité ?

On calculera :

– la rentabilité brute,

– la rentabilité nette de charge,

– la rentabilité nette d’impôt,

– le taux de rendement interne (TRI).

Mieux vaut se contenter de prendre le TRI pour ce qu’il est, une simulation, et se fier à des indicateurs plus simples, comme la rentabilité brute, véritable clé de voûte de l’investissement locatif.

Auprès de qui acheter ?

D’un côté la vente debout. Il s’agit d’une méthode commerciale consistant à vendre un produit immobilier à un épargnant à son domicile. Ces pratiques sont le fait de réseaux de vente, proposant en général des produits uniquement destinés aux investisseurs. L’ensemble des logements risquent d’être revendus simultanément à l’échéance de l’avantage fiscal consenti. De plus, les locataires ne prennent pas le même soin d’un bâtiment que des propriétaires occupants.

De l’autre côté, la vente assise. Elle désigne, à l’inverse, la méthode commerciale utilisée par les promoteurs pour vendre leurs programmes. Ils utilisent des bureaux de vente qui se tiennent parfois sur le lieu même de la construction du programme. Leur cible principale, les propriétaires occupants, constitue un gage de sécurité pour l’investisseur. En effet, la mixité d’occupants, avec aussi bien des locataires que des propriétaires, réduit le risque que tous les logements soient revendus en même temps.

Que valent les produits packagés ?

Dans les faits, la formule du tout en un n’a pas disparu. Les opérateurs se veulent plus transparents, affichant le coût de chacune des prestations proposées et composant l’enveloppe globale, en fonction du souhait de l’acquéreur.

Mieux vaut négocier soi-même son crédit, chercher l’appartement à acheter et s’adresser directement à un agent immobilier pour la sélection du locataire et des assurances, que d’accepter une offre packagée.

Mais les packages constituent une solution de facilité coûteuse mais utile à l’investisseur peu disponible.

 

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