Concubinage, SCI et démembrement croisé des parts sociales

L’intérêt de faire intervenir une SCI pour la détention de la maison est lié essentiellement à la divisibilité des parts sociales qui se prête ainsi à un démembrement croisé.

Opération

Après un apport en nature par chacun des propriétaires, les associés procèdent à un démembrement croisé des parts de la SCI :

• Le capital de la société est divisé, par exemple, en 100 parts numérotées de 1 à 100,
• Jean-Marie détient les 50 premières parts (numérotées de 1 à 50) en nue-propriété et les 50 suivantes (numérotées de 51 à 100) en usufruit,
• Ghislaine détient les 50 premières parts en usufruit et les 50 suivantes en nue-propriété.

Si Jean-Marie décède le premier, Ghislaine détiendra la pleine propriété des 50 parts numérotées de 51 à 100 et l’usufruit des 50 autres parts numérotées de 1 à 50. La nue-propriété des parts numérotées de 1 à 50 sera transmise aux héritiers de Jean-Marie.

Si Ghislaine décède la première, Jean-Marie détiendra la pleine propriété des 50 parts numérotées de 1 à 50 et l’usufruit des 50 autres parts numérotées de 51 à 100. La nue-propriété des parts numérotées de 51 à 100 sera transmise aux héritiers de Ghislaine.

Dans les deux cas, et à condition d’avoir rédigé avec soin la clause des statuts relative aux droits respectifs des usufruitiers et des nus-propriétaires, le survivant gardera le contrôle de la société et pourra continuer à occuper le logement.

La réunion de l’usufruit et de la nue-propriété sur la tête du nu-propriétaire au décès de l’usufruitier s’opère sans coût fiscal. Il n’y a pas de droits de succession à acquitter lors de cette transmission.