Droits sociaux démembrés et affectation des résultats : distribution de réserve

Les dividendes sont prélevés sur le bénéfice distribué de l’exercice clôturé comptablement ou sur les réserves. Les réserves font partie des capitaux propres qu’elles contribuent à augmenter. Ce qui confère aux réserves un caractère capitalistique : en ne distribuant pas les bénéfices, la société « épargne», elle capitalise.

La donation d’une entreprise en nue-propriété avant cession

Si donation des droits sociaux d’une société à l’IS : purge des plus-values. Si donation d’une EI ou de droits sociaux d’une société à l’IR (hors société à prépondérance immobilière) : fait générateur de la plus-value entraînant une double taxation, au DMTG et au DMTO (sauf régime d’exonération ou de report). Lorsque la donation porte uniquement sur la NP, la purge de la plus-value est limitée à cette NP.

Les stratégies patrimoniales au travers des SCPI

SCPI de rendement (rebaptisé SCPI d’immobilier d’entreprise par l’AMF) L’objectif ici est de distribuer régulièrement aux associés des revenus (en règle générale la distribution est trimestrielle). Le patrimoine immobilier est constitué de bureaux, entrepôts ou locaux commerciaux. Ces locaux sont loués à des entreprises, des administrations ou à des commerçants.

Un bon outil d’ingénierie patrimoniale

A la souscription - Une personne encore jeune et ayant une forte capacité d’épargne aura intérêt a souscrire un contrat d’assurance-vie et un contrat de capitalisation. Cela lui permettra de réaliser une économie d’ISF au titre du second, qui aura fait dans un premier temps l’objet des versements les plus élevés, puis d’organiser sa transmission à moindre coût fiscal en procédant ultérieurement à des rachats partiels sur son contrat de capitalisation pour alimenter son assurance-vie.

Démembrement de la clause bénéficiaire

Il s’agit ici d’attribuer l’usufruit de l’épargne acquise, au décès de l’assuré, à son conjoint (par exemple) et la nue-propriété de ces capitaux à ses enfants (par exemple). Partant du principe que l’usufruit portant sur une somme d’argent est en fait un quasi-usufruit (article 587 du Code Civil), la doctrine s’accorde pour dire que les capitaux doivent être remis entre les mains du seul usufruitier. On parle de quasi-usufruit.

Démembrement et quasi-usufruit

Introduction : De la pleine propriété au démembrement Le droit de propriété est défini par l’article 544 du Code Civil : « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ». Ainsi, tout propriétaire réunit dans ses mains les droits suivants :

La convention de démembrement

Elle permet de prévoir les charges et conditions relatives à la gestion du bien dont la propriété est partagée : - Comment seront réparties les charges selon leur nature ? - Qui décidera des travaux d’entretien courants voire des gros travaux ? - Comment leur financement sera t-il réparti ?

Pourquoi acquérir la nue-propriété d’un bien immobilier ?

Introduction L’acquisition d’un bien immobilier recèle de nombreux risques pour l’investisseur (baisse de valeur, vacance locative, loyers impayés…) et fait peser sur lui de nombreuses contraintes (recherche de locataires, coût des travaux…). La loi Engagement National pour le Logement (ENL) du 13 juillet 2006, a institué le « bail avec convention d’usufruit », une forme juridique originale assortie de nombreux avantages fiscaux.

Transmission d’un bien immobilier

1- Démembrement, construction d’un bâtiment par l’usufruitier (US) sur le terrain du nu-propriétaire (NP). Pas de donation taxable. Pas de donation indirecte. Les arguments du fisc, qui considérait que l’augmentation de la valeur du bien profitait nécessairement au nu-propriétaire, et qu’il y avait donc une donation taxable, ont été rejetés par la Cour de Cassation dans son arrêt du 19 septembre 2012.