Repères sur le marché des sociétés immobilières cotées en bourse

L’immobilier en bourse

Le statut REIT, que l’on appelle SIIC en France (Sociétés d’Investissement en Immobilier Cotées), tire son nom des Real Estate Investment Truts américains.

Les sociétés qui bénéficient de ce régime sont spécialisées dans la détention de patrimoines immobiliers, avec une gestion le plus souvent active, mais excluant les activités immobilières telles que la promotion, l’asset management pour compte de tiers…

Ensuite, ces sociétés sont exonérées d’IS, c’est ce que l’on appelle la transparence fiscale : seul l’actionnaire est imposé sur les dividendes reçus. Il n’y a pas de frottements fiscaux à la revente des immeubles (pas d’impôt sur les plus-values), ce qui autorise les cessions et permet une gestion active en phase avec le marché. La SIIC est exonérée d’impôt également au niveau des loyers qu’elle perçoit.

En contrepartie de l’exonération d’IS, ces sociétés sont obligées de distribuer à leurs actionnaires au minimum 95 % de leurs résultats récurrents et 50 % des plus-values réalisées lors de la vente effective d’un actif immobilier.

La loi de finances pour 2012 supprime l’abattement de 40 % et l’abattement familial au titre de l’IR sur les dividendes issus des bénéfices distribués par les SIIC (car désormais taxés en revenus fonciers), exonérées d’IS, et interdit que leurs titres soient logés dans un PEA.

L’ensemble de ces caractéristiques confère aux REITs une identité propre au regard de la gestion de patrimoine.

Ces sociétés se situent à mi-chemin entre les obligations et les actions : sur des durées courtes, les REITs se comportent comme des actions (ils sont soumis aux aléas de la bourse), et sur des durée plus longues, ils retrouvent les performances de l’actif immobilier.

Un indice

Le renouveau des compartiments immobiliers des marchés financiers s’est accompagné de la création de nombreux indices sur les différentes places boursières ou au niveau des grandes zones géographiques.

C’est dans cette dynamique sectorielle que s’inscrit l’indice Euronext IEIF REIT Europe, calculé en continu depuis juin 2007.

Le positionnement de cet indice doit être précisé :

– Sa première particularité est de se limiter spécifiquement aux REITs, autrement dit de ne pas intégrer de sociétés relevant du secteur immobilier au sens large, comme la promotion ou les services immobiliers, ou des sociétés ayant d’autres activités.

– Ce n’est donc pas un indice de l’industrie immobilière dans son ensemble, mais un indice visant à capter la performance des actifs immobiliers.

– Sa seconde particularité est de se limiter aux valeurs les plus liquides (mesurées par le volume des transactions).

– Les pays représentés dans l’indice sont : La Grande-Bretagne, la France, la Hollande, la Belgique, l’Allemagne et l’Italie.

Un tracker

L’existence d’un tel indice prépare naturellement la création d’un ETF, dont la valeur suit fidèlement celle de l’indice de référence. Le dividende suit également celui calculé par l’indice.

Il existe plusieurs trackers immobiliers, qui permettent aux investisseurs d’élargir la diversification de leurs portefeuilles. Mais ces trackers sont assis sur divers indices immobiliers incluant aussi bien des sociétés immobilières de détention que des sociétés de promotion ou de services immobiliers, si bien que le seul tracker représentant purement l’immobilier au sens gestion d’immeubles est celui basé sur les REITs européens au travers de l’indice Euronext IEIF.

Le nom de ce tracker est : CASAM ETF Real Estate REIT IEIF.

Le marché des bureaux

Au niveau mondial, le taux de vacance est mesuré par l’indicateur CBRE. C’est un indicateur de tension immédiate.

Le CBRE est également l’indice mondial des loyers de bureaux.

Le CBRE est aussi un indicateur monde des valeurs vénales de bureaux.

Un indicateur de demande placée nette peut être mesurée par l’Estimation de l’absorption nette = (transactions – libérations) / parc de bureaux existant