Mise à disposition gratuite d’un logement

--> Voir le prêt à usage ou commodat (article 1875 du Code Civil) : on veillera à fixer précisément la durée et les modalités du commodat en évitant toute contrepartie financière pour éviter sa requalification.

--> Autre solution : donner un droit d’usage et d’habitation temporaire. Son coût fiscal peut être élevé si elle est consentie à un parent éloigné. Intervention d’un notaire obligatoire.

--> Assimilée traditionnellement à une donation de fruits, la mise à disposition gratuite d’un immeuble est considérée par la Cour de Cassation comme un avantage indirect soumis au rapport même en l’absence de démonstration d’une intention libérale. Sauf disposition contraire prise par le disposant visant à lui conférer un caractère préciputaire, l’avantage concédé sera donc considéré pour l’héritier bénéficiaire comme une avance sur succession.

L’intention libérale

La Cour de Cassation a remis l’intention libérale au centre du débat. Tout tourne autour de la charge de la preuve. C’est à celui qui invoque l’intention libérale de faire « parler le défunt ».

Quatre arrêts ont été rendus le 18 janvier 2012 sur le même thème.

Dénominateur commun à toutes ces affaires : la mise à disposition d’un logement par des parents au profit d’un de leurs enfants. Et les comptes que demandent les frères et sœurs au moment du partage.

Jusque là, la Cour de Cassation concluait presque systématiquement au rapport. Avec ces 4 affaires, elle est revenue sur ce positionnement. Pour la Cour de Cassation « il incombe de rechercher si les avantages consentis constituaient des libéralités rapportables à la succession dont la reconnaissance exige la preuve de l’intention libérale ».

La Cour de Cassation rappelle que « seule une libéralité, qui suppose un appauvrissement du disposant dans l’intention de gratifier son héritier, est rapportable à la succession ».

Réponse Ministérielle Jeanneteau du 17 janvier 2012 : distingue 2 situations

– La première renvoie à la location : « l’administration peut, sous le contrôle du juge, rectifier le revenu déclaré en majorant le prix du loyer du montant de la libéralité que le propriétaire a consenti à son locataire ». La libéralité serait fiscalisée, dans la catégorie des Revenus Fonciers (conforme à la jurisprudence du CE).

– La seconde correspond à la mise à disposition gratuite, « lorsque le propriétaire met gratuitement un logement à la disposition d’un tiers, qu’il soit ou non membre de sa famille, sans y être tenu par un contrat de location ». La RM rappelle alors que « les logements dont le propriétaire se réserve la jouissance ne sont pas soumis à l’IR » et que dans le même temps, « les charges afférentes à ces logements ne sont pas admises en déduction » (CGI, article 15 II).

Dans cette affaire, une personne avait prévu dans son testament que l’avantage retiré par l’un de ses fils de l’occupation gratuite d’un logement devait être rapporté à la succession. Elle a par la suite rédigé un nouveau testament révoquant toutes les dispositions antérieures. Après son décès, le fils est condamné par la Cour d’appel à rapporter à la succession l’avantage indirect qui lui avait été consenti. Il saisit la Cour de Cassation afin de demander l’invalidation du rapport. La Haute juridiction, dans sa décision du 19 mars 2014, précise que tous les modes de preuves sont admissibles pour établir une intention libérale, et qu’ainsi la volonté de la défunte de demander le rapport à la succession était expressément établie par le premier testament.