Louer pour moins de 3 ans

En principe un bail d’habitation est conclu au minimum pour 3 ans. Dans certains cas, le propriétaire d’un logement peut le louer pour une durée inférieure. En dehors des hypothèses prévues par la loi, la prudence s’impose.

La durée du bail d’habitation ne peut, en principe, être inférieure à 3 ans si le propriétaire est une personne physique ou une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4^e degré inclus ou une indivision.

La durée minimale est de 6 ans si le bailleur est une société ne remplissant pas ces conditions ou est une personne morale quelconque.

Cette durée incompressible, alliée à des possibilités de congédiement réduites (dans le seul but de vendre, habiter ou pour motif légitime et sérieux) et à un loyer quasi intangible, s’avère indéniablement dissuasive pour les propriétaires.

Il existe néanmoins 2 moyens de passer outre. Le premier, contestable donc risqué, est une création de la pratique et de la doctrine : c’est la convention d’occupation précaire. Le second a été prévu par la loi elle-même : il s’agit du bail à durée réduite pour raisons professionnelles ou familiales.

La convention d’occupation précaire

Pour la majorité de la doctrine, la convention d’occupation précaire serait licite à condition qu’elle soit justifiée par des raisons légitimes, excluant toute intention de fraude. Il en irait ainsi lorsque le propriétaire désirerait rendre service ou lorsque l’immeuble serait en instance d’expropriation, de démolition, ou même lorsqu’il serait mis en vente.

Cependant, une réponse ministérielle, rappelant le caractère d’ordre public de la loi, a considéré que de telles conventions n’étaient pas licites. De plus, une Cour d’appel a récemment décidé, à propos de la conclusion d’un bail précaire en vue de la vente d’un logement, que ce motif ne constituait pas une raison professionnelle ou familiale et que la durée du bail devait être portée à 3 ans (Cour d’appel de Montpellier, le 12/06/2001). La formulation utilisée semble impliquer qu’il n’existe pas d’autre choix que la durée de 3 ans ou la durée réduite pour raison professionnelle ou familiale.

Il est risqué pour un propriétaire de conclure une telle convention.

Le bail a durée réduite

La loi du 6 juillet 1989 autorise les bailleurs personnes physiques ou assimilées à conclure des baux d’une durée comprise entre 1 et 3 ans lorsqu’un événement précis justifie qu’ils aient à reprendre le local pour des raisons professionnelles ou familiales.

La raison professionnelle ou familiale réside, en principe, dans le relogement d’un membre de la famille du bailleur ou dans la reprise pour l’exercice d’une profession, mais l’on peut aussi envisager des raisons de santé, voire même financières. Encore faut-il qu’il existe un événement précis, dont la date est déterminée. On cite, par exemple, le retour d’une mutation professionnelle, le mariage d’un enfant que l’on souhaite installer ou loger pour ses études, la retraite du propriétaire ou la sortie d’une indivision. La vente du logement ne constitue cependant pas, selon l’opinion générale, une raison valable pour conclure un bail à durée réduite.

Mis à part la durée, toutes les autres dispositions de la loi vont s’appliquer. Afin d’éviter toute fraude, il faut identifier le bénéficiaire de la reprise et indiquer l’événement, ainsi que sa date et ses raisons. A défaut, la durée du bail sera portée à 3 ans, à moins que le locataire ne préfère demander la nullité du contrat.

Pour mettre fin au contrat, le bailleur doit confirmer, 2 mois au moins avant son terme, la réalisation de l’événement (l’événement s’est déjà produit). Cela suppose donc que la date d’expiration prévue au bail soit postérieure de 2 mois à la date prévisible de l’événement visé.

Lorsque l’événement s’est produit et est confirmé, le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation du local au terme prévu dans le bail, à l’instar des effets d’un congé. Il devra alors quitter les lieux, sous peine d’expulsion. Si le propriétaire ne confirme pas la réalisation de l’événement ou si celui-ci ne s’est pas produit, le bail est alors réputé avoir été conclu pour 3 ans dès l’origine. Le bailleur ne pourra y mettre fin que pour les motifs légaux (vendre, habiter, motif légitime et sérieux).

Lorsque la réalisation de l’événement est différée, la loi offre la possibilité au propriétaire de proposer à son locataire la prorogation du bail jusqu’à la date prévue. Le bailleur devra alors adresser au locataire une proposition de report au moins 2 mois avant le terme fixé, puis de nouveau lui confirmer la réalisation de l’événement 2 mois avant la nouvelle échéance. Cette possibilité de prorogation ne peut être utilisée qu’une seule fois.