IFI : Loi de finances pour 2018

Généralités

L’IFI remplace l’ISF.

Seuil générateur de la taxation inchangé.

Barème inchangé.

Une seule déclaration jointe à la déclaration d’impôt.

Assiette : biens immobiliers non professionnels (détention directe et indirecte).

Défiscalisation : IFI dons = 75 % de réduction (limitée à 50.000 € soit un don max de 66.666 €).

Modalités déclaratives

Changement par rapport à l’ancien ISF.

Pour les résidents fiscaux français, l’IFI devra être déclaré en même temps que la déclaration d’ensemble des revenus.

Pour les non-résidents :

• Soit ils disposent de revenus de source française et remplissent déjà une déclaration de revenus en France : ils devront alors compléter l’annexe IFI en même temps que leur déclaration de revenus français.
• Soit ils ne disposent pas de revenus de source françaises et ne remplissent pas de déclaration de revenus en France : en attente des modalités de leur déclaration.

Dettes déductibles

Les dettes existantes au 01 janvier sont déductibles dès lors qu’elles se rapportent à un actif imposable.

Seuls sont déductibles les impôts dus à raison de la propriété du bien (Taxe Foncière, Taxe sur les locaux vacants, IFI).

Ne sont plus déductibles les impôts à la charge de l’occupant (Taxe d’habitation) ni ceux liés à l’exploitation du bien (IRPP et PS).

Cas particulier pour le Crédit In Fine : il faut reconstituer fictivement ce qui serait déductible dans le cadre d’un emprunt classique amortissable.

Plafond de déduction pour les patrimoines importants : si le patrimoine immobilier brut est > 5 M€ et si le montant des dettes déductibles dépasse 60 % de cette valeur, alors la fraction de la dette excédent cette limite n’est déductible qu’à hauteur de 50 %. Par exemple : soit un patrimoine immobilier éligible à l’IFI d’une valeur de 7 M€ acquis avec un prêt de 5 M€. 60 % de 7 M€ = 4.200.000 €. Le prêt de 5 M€ dépasse ces 4.200.000 de 800.000 €. Ces 800.000 € ne seront déductibles qu’à hauteur de la moitié, soit 400.000 €. Sauf à apporter la preuve que ce niveau d’endettement répond à des considérations autres que fiscales.

Certains prêts familiaux ne sont pas déductibles : dans une SCI par exemple, la somme en compte courant d’associé n’est pas déductible. Si l’actif = 500.000 € et 400.000 € en CC, alors la valeur des parts = 100.000 €. Mais pour l’IFI, on déclare 500.000 €.

Si le CC est à l’origine de la SCI, alors le refinancer par un prêt bancaire : du coup ici, IFI sur 100.000 € et intérêts d’emprunt déductibles.

Usufruit légal / Usufruit conventionnel

Nouvelle règle pour l‘usufruit du conjoint survivant :

• Usufruit légal : pour les couples qui ont que des enfants communs : la loi offre 1 option, soit 100 % en usufruit soit 1/4 en PP. Le conjoint survivant déclare seulement l’usufruit.
• Usufruit conventionnel : testament, ou dans le cas d’une DDV, si choix de l’option 100 % en usufruit, alors le conjoint survivant déclare le bien en PP.

Déclaration en fonction du barème de l’article 669 du CGI selon l’âge de l’usufruitier au 01 janvier de l’année d’imposition, quelle que soit la date de constitution du démembrement.

Il est possible pour le conjoint de renoncer à un usufruit trouvant sa source dans un testament ou une DDV, tout en gardant le bénéfice de l’usufruit légal. De ce fait, l’usufruitier dispose du pouvoir de définir l’assiette taxable des autres héritiers.

Biens exonérés

Les SIIC sont exonérées d’IFI si dans un compte titres. Par contre, si dans un contrat d’assurance vie alors imposable à l’IFI sous conditions (la loi a été mal votée).