Les OPCI

--> L’ordonnance du 13 octobre 2005 prévoit la création de 2 supports, en fonction de l’allocation d’actifs choisie :

• Les FPI (fonds de placement immobilier) copropriété d’actifs dénuée de personnalité morale : qui relèvent de la fiscalité des Revenus Fonciers (déduction des intérêts des emprunts souscrits pour leur acquisition) et plus-values immobilières des particuliers (exonération des plus-values au bout de 15 ans de détention). Ils distribueront donc des revenus fonciers et seront composés quasi exclusivement d’actifs immobiliers détenus en direct ou via des parts de sociétés.

• Les SPPICAV (sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable) société à capital variable : qui relèvent de la fiscalité des valeurs mobilières. Ils distribueront des Revenus de Capitaux Mobiliers.

La loi de finances pour 2012 supprime l’abattement de 40 % au titre de l’IR sur les dividendes issus des bénéfices distribués par les SPPICAV, exonérées d’IS, et interdit que leurs titres soient logés dans un PEA.

Par ailleurs, un autre type d’OPCI devrait voir le jour, l’OPCI à règle de fonctionnement allégé (RFA), dédié aux investisseurs institutionnels et aux investisseurs avertis.

L’absence de personnalité morale dans le FPI prive les porteurs de parts de la possibilité d’intervenir via les assemblées générales. D’où la création d’un conseil de surveillance, qui permettra d’exercer un contrôle sur la société de gestion.

Déclinaison la plus novatrice : l’OPCI de capitaux mobiliers, donc sans l’immobilier physique (qui associerait gestion d’actifs immobiliers et gestion de valeurs mobilières) ; par opposition à l’OPCI de revenus fonciers, équivalent à l’actuelle SCPI.

Contraintes : l’OPCI doit s’engager à ne pas investir dans plus de 65 % d’immobilier physique détenu directement et indirectement (contre 90 % comme le prévoyait initialement la loi) et réserver une poche d’actifs financiers comprise entre 25 et 30 %. Le solde représentant des liquidités.

Avantages

–       Une liquidité renforcée (faculté d’acheter et de vendre librement sur la base de la valeur liquidative, sans contrepartie),

–       Une meilleure dynamique d’investissement (acquisition à crédit),

–       Un risque limité (engagements du détenteur d’OPCI circonscrits aux seuls montants investis),

–       Un potentiel de rendement accru (plus grande souplesse de gestion, droits d’entrée moindres, absence de DE en cas de cession),

–       Une fiscalité plus souple.

Le Règlement général de l’AMF a été homologué par Bercy (arrêté du 18 avril 2007).

Remarques

– A fin 2008, on comptait une bonne dizaine d’OPCI RFA. Seuls deux OPCI grand public étaient disponibles à la vente. Il s’agit de deux SPPICAV de la société Ciloger, commercialisés depuis juin 2008 par la Banque Postale (La Banque Postale Immobilier) et le mois de septembre pour la Caisse d’Epargne (Ecureuil Immo +),

– A fin 2010, l’encours des OPCI est estimé à 11 milliards d’euros. A l’origine destinés aux particuliers privés, ce sont finalement les institutionnels qui ont vu à travers eux un véritable outil de diversification. Fin 2010, 95 OPCI étaient réservés aux institutionnels (OPCI RFA) et seulement 6 étaient ouverts aux particuliers (OPCI grand public). Tous ont opté pour la forme SPPICAV.

La troisième génération des OPCI

La directive AIFM vient harmoniser les OPCI. Désormais, deux nouveaux groupes sont créés :

• Les OPCI professionnels formés par les OPCI RFA EL (avec effet de levier).

• Les OPCI non professionnels qui rassemblent les OPCI grand public et les OPCI RFA SEL (sans effet de levier).

Référencement de l’OPCI SPPICAV au sein des enveloppes AV.

Deux produits se développent en parallèle :

• Les OPCI SPPICAV qui sont des produits AV.

• Les OPCI FPI qui sont des produits purs immobilier souscrits en direct ou à crédit.

Dans l’OPCI SPPICAV, la poche immobilière ne doit pas excéder 60 %.

L’OPCI SPPICAV se scinde en 2 groupes selon la stratégie d’investissement de la poche financière :

–       le premier sélectionne des OPCVM en fonction du couple rendement-risque,

–       le second est investi sur la pierre. Aux cotés des investissements en immobilier physique, l’OPCI détient au travers de sa poche financière des valeurs mobilières exposées au secteur immobilier (les foncières cotées).

Les OPCI peuvent désormais réduire leur poche de trésorerie de 10 % à 5 % au profit de leur poche financière.

--> La loi Macron d’août 2015 a permis la création des Fonds d’investissement en location meublée (FILM). Les OPCI peuvent désormais acquérir une part de meubles affectés à l’exploitation des immeubles. Le FILM distribue ainsi à ses porteurs de parts, personnes physiques, des revenus sous forme de BIC, traités suivant le régime du LMNP.

Un FILM est un FPI, mais dont la fiscalité dépend des BIC. Pour produire des BIC dans le patrimoine des investisseurs, les parts du FILM seront détenues sur un compte-titres (et non en assurance vie).