Les formalités préalables à la vente

Les formalités et vérifications préalables à la vente d’immeuble sont de plus en plus nombreuses et variées. Notamment :

1- Vérification de la situation hypothécaire : l’immeuble vendu peut être grevé d’une hypothèque ou d’un privilège immobilier, droits réels affectés à la garantie d’une dette et qui permettent aux créanciers de saisir l’immeuble, en quelques mains qu’ils se trouvent et de se faire payer par préférence sur le prix. Le créancier inscrit peut donc exercer son droit contre l’acquéreur de l’immeuble. Il est donc indispensable avant la vente de vérifier la situation hypothécaire du bien aliéné, ce que l’on obtient en demandant à la conservation des hypothèques territorialement compétente. Si celle-ci révèle des inscriptions, les créanciers devront être interrogés afin de connaître les sommes restant dues. Si celles-ci sont inférieures au prix de vente, le notaire remboursera les créanciers avec le prix d’achat, versé par l’acquéreur. Par contre, si le prix est insuffisant pour désintéresser les créanciers inscrits, si l’acquéreur persiste dans son projet, une procédure de purge devra être mise en place pour sauvegarder les droits de l’acquéreur.

          Vente d’un bien grevé d’hypothèque

L’existence d’un privilège ou d’une hypothèque sur un bien ne fait pas obstacle ni à sa vente ni à l’inscription d’une nouvelle sûreté. C’est ce que rappelle la Cour de Cassation dans son arrêt du 18 juin 2008.

La promesse de vente vaut vente et la vente est parfaite dès lors qu’il y a accord des parties sur la chose et sur le prix (article 1589 du CC). Et ce, même si les droits des créanciers hypothécaires n’ont pas été préalablement purgés.

Les créanciers qui ont une hypothèque inscrite sur un immeuble le suivent en quelques mains qu’il passe, même si l’immeuble est vendu. Grâce à ce droit de suite, ils peuvent être payés suivant l’ordre de leur inscription (article 2461 du Code Civil).

2- Renseignements d’urbanisme : la politique foncière a trouvé dans le droit de l’urbanisme les principaux instruments pour permettre l’aménagement des zones urbaines et rurales. Le respect de l’ensemble de ces règles d’urbanisme se trouve garanti par le régime des autorisations d’urbanisme et les servitudes d’utilité publique concernant l’utilisation du sol. Celles-ci sont révélées :

– Soit par le certificat d’urbanisme prévu à l’article L 410-1 du Code de l’urbanisme, à demander avant la vente, sur un imprimé Cerfa n° 460377 au maire de la commune où est situé l’immeuble si celle-ci est dotée d’un PLU ou à la DDE dans le cas contraire.

– Soit par une note de renseignements d’urbanisme, en cas de mutation d’immeuble sans modification de son état, à demander avant la vente aux mêmes personnes, sur l’imprimé Cerfa n° 460392.

Depuis la loi SRU, le certificat d’urbanisme ne se prononce plus sur la constructibilité du terrain. Il indique seulement la situation du terrain au regard des règles d’urbanisme et des limitations administratives au droit de propriété.

La situation d’un bien par rapport aux règles d’urbanisme est déterminée par les schémas de cohérence territoriale et par les plans locaux d’urbanisme (PLU) qui remplacent les anciens plans d’occupations des sols (POS) (depuis la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbain dite SRU du 13 décembre 2000).

Les communes qui ne disposent pas de PLU peuvent se doter d’une carte communale et délivrer ainsi les certificats d’urbanisme.

Chaque zone a son propre règlement définissant notamment les types d’utilisation, les possibilités ou interdictions de constructions, avec parfois un coefficient d’occupation des sols (COS). Le COS est un coefficient fourni par l’administration (Mairie, DDE) permettant de définir la surface constructible de chaque parcelle. On parle de « surface de plancher » depuis le 01/03/2012.Exemple de calcul du COS :

Exemple de calcul du COS :

1. Votre parcelle à une surface de 1000 m2
2. Le PLU donne un Coefficient d’Occupation du Sol de 0.10
3. Il suffit de réaliser: 1000 x 0.10 = 100 m2 de surface de plancher

Le coefficient d’emprise au sol (CES) détermine la quantité de sol occupée par la construction, afin d’imposer qu’une partie du terrain reste non bâtie pour des motifs paysagers ou d’assainissement (espace à conserver pour les espaces verts, l’infiltration ou le recueil des eaux pluviales, les espaces publics, etc.). Le C.E.S. est une manière de restreindre le bétonnage totale d’une parcelle. Il ne doit pas être confondu avec le coefficient d’occupation des sols (COS). Pour connaitre le CES applicable à la parcelle, la première démarche est d’obtenir auprès des services instructeurs (Mairie, DDE, etc..) le règlement régissant la zone dans laquelle est incluse la parcelle. On parle de « surface d’emprise ».

Exemple de calcul du CES :

1. Votre parcelle à une surface de 1000 m2
2. Le PLU donne un Coefficient d’Emprise au Sol de 0,25
3. Il suffit de réaliser: 1000 x 0.25 = 250 m2 de surface constructible et étancheable.

Remarques

– Ne pas confondre, le calcul des droits à construire attachés à un terrain déterminés par le COS, coefficient qui représente les surfaces cumulées de tous les planchers sur tous les niveaux de l’habitation (surface de plancher), et le calcul de l’emprise au sol, déterminé par le CES, qui permet de déterminer l’autorisation d’urbanisme applicable (surface d’emprise).

– Depuis le 01 mars 2012, aux termes du décret n° 2011-2054 du 29 décembre 2011, la surface de plancher remplace les notions de SHOB et de SHON.

3- Purge des droits de préemption : le législateur a multiplié les cas de droits de préemption, que ces droits profitent aux collectivités publiques ou aux particuliers. Le droit de préemption permet à son titulaire de se substituer à un acquéreur éventuel d’un bien mis en vente.

         Au profit des collectivités publiques : plusieurs types de droit

• le droit de préemption urbain (DPU)
• le droit de préemption dans les zones d’aménagement différé (ZAD) : dans les ZAD déjà créées ou en cours de création
• le droit de préemption dans les espaces naturels sensibles (ENS)

Remarque

Jusqu’à présent les communes ne pouvaient préempter les immeubles cédés sous couvert de cessions de parts.

Depuis la loi Borloo ou loi ENL, elles ont maintenant cette possibilité si la cession porte sur la totalité des parts d’une SCI et pour autant que le patrimoine de cette dernière soit constitué par une unité foncière dont la cession serait normalement soumise au DPU.

Objectif poursuivi : éviter la création d’une SCI pour échapper au DPU. Mais la condition relative à la cession de la totalité des parts sociales limite sensiblement la portée de la mesure, permettant ainsi aux associés d’y échapper comme par le passé en procédant par exemple à des cessions au fil de l’eau.

         Au profit des particuliers : plusieurs types de droit également

– Un droit de préemption existe au profit du coïndivisaire en cas de cession de droit indivis.

– En ce qui concerne les immeubles ruraux donnés à bail, le fermier en place bénéficie d’un droit de préemption.

– Pour permettre un meilleur aménagement des structures agricoles, la loi confère aux sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural (SAFER) un droit de préemption lors de l’aliénation à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole.

– Le locataire bénéficie d’un droit de préemption lorsque le bail porte sur un immeuble à usage d’habitation ou professionnel et habitation. En cas de concours entre le droit de préemption du locataire et un droit de préemption d’intérêt public, c’est ce dernier droit qui prime.

4- Contrôle de l’ensemble des diagnostics

– Loi Carrez : calcul de la superficie des parties privatives dans les immeubles bâtis en copropriété. Elle ne concerne pas les caves, garages, emplacement de stationnement et les lots d’une superficie < 8 m².

Les acquéreurs ont un délai d’un an pour agir en diminution du prix de la vente d’un lot dont la superficie est inférieure de plus de 5 % à celle exprimée dans l’acte.

Remarque

Le délai d’un an pour agir en diminution du prix pour erreur de superficie est un délai de forclusion.

Pour la Cour de Cassation, arrêt du 02 juin 2016 : La suspension de la prescription prévue par l’article 2239 du Code Civil n’est pas applicable au délai de forclusion. Le délai pour agir n’est pas suspendu lorsque le juge fait droit à une demande d’expertise avant le procès.

– Certificat parasitaire : ce diagnostic étudie la présence de termites dans les immeubles bâtis.

Remarque

L’expert qui ne voit pas les termites risque d’assumer la reconstruction :

L’expert chargé d’établir un diagnostic parasitaire obligatoire avant une vente immobilière prend le risque d’assumer le coût des réparations, voire de reconstruction de la maison, s’il n’a pas décelé ou a mal évalué l’activité des termites.

La Cour de Cassation le 12 septembre 2012, a pris cette décision dans une affaire qui révélait une désinvolture de l’expert chargé du diagnostic avant la vente de l’immeuble, car il n’avait pas réalisé de sondages dans la construction.

Pour les juges, l’ampleur des dégâts n’ayant pas été constatée avant la vente, du fait de la mauvaise réalisation du diagnostic, sa découverte tardive a obligé l’acheteur à démolir le bâtiment, ce qui doit être intégralement indemnisé.

– Contrôle présence d’amiante : protection de la population contre les risques sanitaires liés à une exposition à l’amiante. Concerne les immeubles bâtis à l’exception des immeubles à usage d’habitation comprenant un seul logement (maison individuelle ne comportant qu’une unité d’habitation).

– Le diagnostic gaz : à partir du 01 novembre 2007, lorsque l’installation de gaz du logement a été réalisée depuis plus de 15 ans, le vendeur doit fournir un état de l’installation.

A défaut, lors de la signature de l’acte de vente notarié, il ne pourra pas s’exonérer de la garantie des vices cachés.

– Le diagnostic installation électrique : à compter du 01 janvier 2009, la vente d’un logement dont l’installation électrique date de plus de 15 ans devra s’accompagner de la remise d’un état de l’installation électrique (décret du 22 avril 2008), datant de moins de 3 ans.

Toutefois, deux documents pourront tenir lieu d’état de l’installation électrique dès lors qu’ils auront été, eux aussi, établis depuis moins de 3 ans :

• le certificat de conformité aux règles techniques et de sécurité, effectué par un organisme agréé,
• le diagnostic réalisé avant le 01 novembre 2007 dans le cadre d’opérations organisées par les distributeurs d’électricité.

5- Un diagnostic technique unique et un diagnostic de performance énergétique

Les acheteurs bénéficient d’un document unique rassemblant l’ensemble des états et diagnostics dont doit attester le vendeur d’un logement.

Les informations et documents fournis concerneront : la présence éventuelle de matériaux ou produits contenant de l’amiante, le risque d’exposition au plomb, l’état parasitaire du logement, l’état de l’installation intérieure de gaz ou électrique ou d’un autre type lorsqu’elle date de plus de 15 ans, les risques naturels et technologiques, enfin un diagnostic relatif à la performance énergétique.

En effet, à partir du 01 novembre 2006, les acquéreurs de logements anciens pourront exiger du vendeur un diagnostic de performance énergétique (DPE). Ce document vise à informer l’acquéreur sur les caractéristiques thermiques (chauffage, production d’eau chaude…) du bien et sur sa consommation d’énergie. Il doit également le sensibiliser à la lutte contre l’effet de serre par l’intermédiaire « d’étiquettes énergies » qui classent les logements sur une échelle de A (logement économe) à G (logement énergivore).

Le DPE concernera également les constructions neuves à partir du 30 juin 2007. Toutefois, pour les ventes en l’état futur d’achèvement (VEFA), il ne sera pas obligatoire au moment de la signature de l’acte de vente mais seulement à la réception du logement.

Enfin, le DPE s’appliquera également aux locations nue ou meublée à compter du 01 juillet 2007.

Depuis le 12 août 2008, le constat de risque d’exposition au plomb (crep) est obligatoire pour les locations et les parties communes (si construction avant 1949).

Depuis le 01 janvier 2011, sa réalisation est devenue obligatoire dès la mise en vente du bien et non comme précédemment en prévision de la signature de l’acte authentique.