Le statut du LMP

Cadre juridique

La réponse ministérielle du 31 août 2010 apporte des renseignements sur l’application ou non d’une proratisation des recettes pour l’appréciation du seuil en cas de cession de l’activité de location et explique le régime fiscal applicable à la plus-value de cession.

L’instruction fiscale du 30 juillet 2009 commente le nouveau régime de la location meublée.

Pour bénéficier du statut de LMP, il faut respecter trois conditions cumulatives (article 151 septies VII du CGI) :

–         un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au RCS en qualité de loueur professionnel,

–         les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23.000 €,

–         depuis la loi de finances pour 2009, ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’IR dans les catégories des traitements et salaires au sens de l’article 79 du CGI, des BIC autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des BA, des BNC et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI. Les revenus mobiliers, fonciers et taxables à un taux proportionnel sont exclus de cette base.

La référence à l’article 79 oblige à inclure les pensions et les rentes viagères (donc les pensions de retraite) dans le revenu à comparer aux recettes issues de la location meublée. Alors que pour l’exonération ISF, on n’en tient pas compte.

En pratique, cette troisième condition va rendre l’accès au statut de LMP particulièrement difficile car il va falloir que les acquéreurs disposent de moins de revenus (dans les catégories listées) que de loyers générés par la location meublée.

De plus, le respect de ces conditions au titre d’une année ne garantit pas à l’intéressé le maintien de ses avantages au-delà.

En contrepartie, l’investisseur bénéficie de toute une série d’avantages fiscaux et sociaux.

Plus d’obligation d’inscription au RCS : dans sa décision QPC du 08 février 2018, la Conseil Constitutionnel a déclaré contraire à la Constitution, pour les loueurs en meublé professionnels (LMP), l’obligation de s’inscrire en cette qualité au RCS, obligation prévue à l’article 151 septies du CGI pour l’exonération de plus-values de cession.

Les avantages fiscaux

– Les déficits générés par la déduction des charges (charges locatives, intérêts d’emprunt, frais d’acquisition et de commercialisation, cotisations…) sont imputables sur le revenu global sans limitation de montant (à l’exclusion de la part des déficits provenant des amortissements constatés).

– Les dotations aux amortissements : elles ne peuvent pas venir creuser le déficit d’exploitation tant que l’activité est déficitaire, mais sont reportables sans limitation de durée et permettent donc une fois l’activité devenue bénéficiaire, de ramener le résultat fiscal à zéro.

Article 39 C du CGI : l’amortissement ne peut pas créer un déficit ou augmenter un déficit fiscal reportable.

– Exonération d’ISF sous réserve de percevoir plus de 23.000 € de recettes et tirer de cette activité plus de 50 % des revenus professionnels (donc en excluant les pensions de vieillesse) de son foyer fiscal. Dans la pratique, ces 2 conditions ne sont que très rarement réunies.

– Exonération de la plus-value au bout de 5 ans d’activité si les recettes annuelles génèrent moins de 90.000 € H.T. de BIC. Une exonération partielle s’applique lorsque les recettes sont < 126.000 €. Ne s’appliquent ni aux gîtes ruraux, ni aux meublés de tourisme classés, ni aux chambres d’hôtes, qui relèvent de la para-hôtellerie, car il s’agit d’une activité de vente ou de fourniture de logement. Régime des plus-values professionnelles.

– Transmission facilitée (sous conditions) : abattement de 75 % (Pacte Dutreil) sur la valeur des biens ou des titres transmis en cas de décès ou donation, différé et étalement de paiement des droits de succession et de donation.

– Possibilité de récupérer la TVA payée sur le prix d’acquisition.

Les points qui font l’objet de remise en cause par l’administration fiscale

• La VEFA ou l’ancien et l’imputation du déficit fiscal
• Imputation du déficit et perte du statut de LMP
• La date de début d‘activité
• La TVA
• La détention des locaux de service
• Sur quelle durée amortir ?
• Exonération d’ISF : gare aux déceptions