Le statut du LMNP classique

Attention

Dorénavant, les revenus tirés des activités de location de logements meublés entre particuliers sont soumis au RSI dès lors que les recettes excèdent 23.000 € / an et que les logements sont loués, pour de courtes durées, à destination d’une clientèle de passage (Airbnb…) ou que l’un des membres du foyer fiscal est inscrit au RCS en tant que loueur professionnel.

Rappel : Concernant les LMP

Les personnes exerçant une activité de location de locaux d’habitation meublés sont soumises au régime social des indépendants (RSI) en cas de réunion de trois conditions cumulatives :

– une inscription au RCS en tant que loueur professionnel d’un membre du foyer fiscal,

– des recettes annuelles issues de cette activité supérieures à 23 000 € pour le foyer fiscal

– et que ces mêmes recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu.

LFSS pour 2017

L’article 18 instaure une affiliation obligatoire des personnes physiques (autres que les loueurs de chambres d’hôtes) au RSI, dès lors que les recettes brutes annuelles tirées de cette location excèdent les seuils de :

– 20 % du plafond annuel de la sécurité sociale, pour la location directe ou indirecte de biens meubles (véhicules notamment),

– 23 000 € pour la location de locaux d’habitation meublés.

Concernant la location de locaux d’habitation meublés, cette condition de seuil doit impérativement se cumuler avec l’une des deux conditions suivantes

• l’inscription au RCS en tant que loueur professionnel d’un des membres du foyer fiscal
• l’obligation de louer pour un séjour de courte durée

(une journée, une semaine, un mois) à une clientèle n’y élisant pas domicile.

NB : pour les loueurs de meublés, la loi ne reprend donc pas la 3ème condition (recettes excédant les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu).

Les personnes exerçant une activité de location de biens meubles ou de locaux d’habitation meublés de courte durée ont cependant la possibilité d’opter pour le régime général de la sécurité sociale, lors de l’affiliation, à la condition que leurs recettes annuelles ne dépassent pas les limites de chiffres d’affaires applicables aux micro-entreprises (article 293 B du CGI), soit :

– 82 200 € l’année civile précédente,

– ou 90 300 € l’année civile précédente, si le chiffre d’affaires de la pénultième année n’a pas excédé 82 200 €.

Ces montants devraient être portés respectivement à 82 800 € et 90 900 € après publication de la LF pour 2017.

Dans ce cas, un abattement d’assiette de 60% sur les recettes est pratiqué pour le calcul des cotisations et contributions de sécurité sociale. Par dérogation, cet abattement est porté à 87% pour les loueurs de meublés exerçant une location de locaux d’habitation meublés de tourisme.

Ces nouvelles dispositions entrent en vigueur le 1er janvier 2017.

Loi de finances rectificative pour 2016

Les revenus issus de la location meublée occasionnelle relèvent de la catégorie des revenus fonciers tandis que les revenus issus d’une location meublée habituelle relèvent de celle des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

La loi de finances rectificative pour 2016 prévoit que désormais tous les revenus issus d’une location meublée, qu’elle soit ponctuelle et pour une courte durée ou habituelle, relèvent de la catégorie des BIC. Ainsi, toute personne qui donne en location directe ou indirecte des locaux d’habitation meublés sera réputée exercer une activité relevant des BIC à compter de l’imposition de 2017.

Introduction

Activité commerciale qui relève des BIC.

Voir les aménagements de la loi ALUR et de la loi MACRON : nu ou meublé, les contraintes locatives sont quasiment identiques lorsqu’il s’agit de la RP du locataire.

– s’il s’agit de la RP du locataire : Un inventaire et un état détaillé du mobilier doivent être joints. Le décret 2015-981 du 31 juillet 2015 a fixé la liste des éléments que doit comporter obligatoirement le mobilier.

– s’il s’agit d’une location de courte durée : Attention aux autorisations administratives (accord du maire) s’il y a changement d’usage du bien.

A défaut, ce sont les dispositions du Code Civil qui sont opposables.

Micro-BIC

Si l’investisseur constate sur un exercice fiscal moins de 32.900 € HT (pour 2014) de recettes, il sera soumis de plein droit au régime micro-BIC, avec abattement forfaitaire pour frais de 50 %. Cet abattement est plus élevé que dans le cadre du régime du micro-foncier (30 %) parce que le champ des dépenses est plus large. Il englobe le coût du mobilier et les dépenses de travaux qui sont plus fréquentes.

Il faut tenir compte ici des simplifications comptables.

Ce contribuable a toutefois la possibilité de préférer le régime réel simplifié d’imposition. Cette option est irrévocable durant 2 ans.

Si plusieurs membres d’un même foyer fiscal exploitent des entreprises distinctes (si entreprises distinctes constituant des biens propres ; ou contrat de mariage séparatiste ; clientèle séparée ; immatriculation personnelle) alors l’appréciation du seuil du régime micro est effectuée de manière séparée. Chaque exploitant peut donc bénéficier du régime micro.

Régime du réel

Si le bien est inscrit à l’actif du bilan, le contribuable peut déduire ici de ses revenus locatifs toutes les charges supportées pour leur montant réel et justifié :

• les D.E.
• les frais de notaire
• les commissions d’agence immobilière
• les amortissements
• les frais de gestion
• les travaux non amortissables (entretien et réparation)

L’amortissement, sur des actifs immobilisés, se fait sur le prix d’acquisition hors taxe. Les frais de notaire peuvent être pris en compte dans le calcul de l’amortissement. Il s’applique sur l’immobilier (hors terrain), le mobilier, certains travaux de construction, de reconstruction, d’agrandissement et d’amélioration.

Comptablement, il s’agit d’un amortissement linéaire sachant que le mobilier est amortissable entre 7 et 10 ans et l’immobilier sur 40 ans. L’amortissement commence l’année de livraison.

Pas d’obligation de louer 9 ans.

Possibilité de démembrement. Mais attention, on ne pourra plus amortir.

Possibilité d’imputer les déficits fiscaux éventuellement constatés sur les bénéfices de même nature des 10 années suivantes.

Possibilité d’imputer les déficits d’une exploitation au régime simplifié sur une exploitation au régime micro au sein du même foyer fiscal (si entreprises distinctes constituant des biens propres ; ou contrat de mariage séparatiste ; clientèle séparée ; immatriculation personnelle).

Les amortissements ne peuvent pas créer de déficit : ils seront mis de coté le temps que le résultat d’exploitation passe dans le vert. Une fois le stock d’amortissements épuisé et si les résultats des simulations le recommandent, le micro-BIC pourra alors prendre le relais du régime réel.

Les amortissements sont indéfiniment reportables.

Exercice de l’activité au sein d’une société

La SARL de famille est un excellent outil pour transmettre progressivement le patrimoine à ses enfants dans un cadre fiscal favorable, en démembrement de propriété.

La constitution d’une SCI n’a jamais été conseillée. L’activité étant fiscalement commerciale, la SCI serait alors assujettie de plein droit à l’IS. Malgré un taux réduit de l’IS à 15% et un durcissement des règles des plus-values immobilières des particuliers, les plus-values ultérieures ici seront plus lourdement taxées et le résultat de la SCI subira une double imposition si les associés choisissent de percevoir un dividende.

Location saisonnière

Il s’agit d’une location conclue pour une durée maximale et non renouvelable de 90 jours consécutifs. Selon le Code du Tourisme, la location saisonnière est une location consentie sur une durée variable à une clientèle de passage qui n’élit pas domicile dans l’appartement.

Cette location ne comporte pas de différences majeures avec une location meublée traditionnelle. Le bailleur jouira des mêmes avantages juridiques et fiscaux.

Paiement de la CET (taxe professionnelle)

L’investisseur est redevable de cette taxe parce que son activité est commerciale.

Lorsque l’investissement porte sur un bien immobilier géré (résidences avec services et bail commercial), le particulier échappe à cet impôt local. C’est l’exploitant de la résidence qui le supportera.

TVA

Les locations en meublé sont en principe exonérées de TVA. Il est donc impossible pour l’investisseur de récupérer la TVA ayant grevé le prix de revient, le mobilier et les travaux.

Sauf si les prestations para-hôtelières sont fournies (meublé avec services). Mais attention au régime du Micro-Bic.

Deux obstacles

• dans certaines zones géographiques, la loi interdit de louer un bien meublé sur de courtes durées sans autorisation administrative
• le règlement de copropriété

Le bail

Loi ALUR
Le contrat de location, obligatoirement établi par écrit, doit respecter un contrat type défini par décret.