La loi Duflot – Duflot réhabilité – Duflot transformé – Duflot Outre-Mer

{Décret n° 2012-1532 du 29 décembre 2012}

Réduction d’impôt à répartir sur 9 ans à compter de la date d’achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure, dans la limite de 300.000 € par contribuable et par année d’imposition.

La notion de contribuable s’entend du foyer fiscal qui se compose d’une personne seule, veuve ou divorcée ou des conjoints ou partenaires pacsés et soumis à imposition commune, ainsi que des personnes à charges.

Possibilité d’acquérir ou de faire construire 2 logements par an.

Taux de réduction d’impôt

–         18 % si le logement est situé en France Métropolitaine

–         29 % pour l’Outre-Mer

Loi de finances pour 2015 : Dispositif Pinel

Le gouvernement augmente le taux de la réduction d’impôt à 21 % contre une durée d’engagement de location de 12 ans.

Assiette de la réduction d’impôt

Prix de revient d’au plus 2 logements, retenu dans la limite d’un plafond de 5.500 €/m² de surface habitable (même limite pour toutes les zones).

Pour l’associé d’une SCPI, la réduction d’impôt est calculée sur 95 % du montant de la souscription.

Plafonnement global des avantages fiscaux

La réduction d’impôt obtenue au titre de l’investissement Duflot est prise en compte dans le plafonnement global.

Différence avec le Scellier

Le Scellier était limité à un seul logement par an.

Le Scellier intermédiaire (ou Scellier social) permettait un abattement fiscal spécifique annuel de 30 % sur les loyers bruts. Le Duflot n’a pas reconduit cette mesure.

Le Scellier prévoyait également le report de l’excédant de réduction d’impôt si impôt < réduction. Le Duflot n’a pas reconduit cette mesure.

Zonage

Pour les investissements en métropole, le dispositif s’applique :

• Zone Abis
• Zone A
• Zone B1

Traitement particulier pour la Zone B2 : acquisition avant le 30/06/2013. Passé ce délai, les logements sont éligibles sous réserve d’un agrément préfectoral.

La Zone C est exclue.

Caractéristiques des logements

Les logements acquis neufs, acquis en VEFA ou que le contribuable fait construire doivent :

–         Bénéficier du label BBC 2005 pour les permis de construire déposé avant le 01 janvier 2013.

–         Ou respecter la réglementation thermique RT2012 pour les permis de construire déposé à compter du 01 janvier 2013.

Le logement peut être vétuste pour être réhabilité : on parle du régime « Duflot réhabilité ». Les travaux qui ne participent pas aux critères de décence et de performances techniques peuvent être déduits au titre des Revenus Fonciers.

Le bien peut être transformé en logement : usage de chais par exemple en vue de procéder à sa transformation : on parle du régime « Duflot transformé ». Les travaux qui ne participent pas à la transformation du bien en logement et qui sont dissociables, peuvent être déduits au titre des Revenus Fonciers. On parle du régime « Duflot transformé optimisé ».

Quota d’éligibilité au sein d’un même immeuble neuf

Le nombre de logements ouvrant droit à la réduction d’impôt est limité au sein des immeubles neufs comportant au moins 5 logements :

–         Le pourcentage de logements n’ouvrant pas droit à réduction d’impôt sera fixé par décret mais ne pourra être inférieur à 20 %.

–         Cette contrainte ne s’applique pas aux immeubles dont l’ensemble des logements est acquis par une SCPI.

–         En cas de non respect du quota, le promoteur est passible d’une amende de 18.000 € par logement excédentaire commercialisé sous le régime Duflot.

Le notaire est susceptible de ne pas accepté l’actabilité du programme tant que le quota n’est pas atteint.

Ne concerne pas les logements en Duflot réhabilité ou transformé.

Location

Engagement de location nue pendant 9 ans à usage d’habitation principale.

La location doit être effective et continue dans les 12 mois de l’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.

Le titulaire du bail doit être une personne physique.

La location ne peut pas être consentie à un membre du foyer fiscal, un ascendant ou descendant du contribuable.

Plafond de loyers/m² charges non comprises : à la date de conclusion du bail

Plafonds de loyers mensuels pour 2014 :

–         Zone Abis : 16,72 €/m²      16,52 en 2013

–         Zone A : 12,42 €/m²          12,27 en 2013

–         Zone B1 : 10 €/m²              9,88 en 2013

–         Zone B2 : 8,69 €/m²           8,59 en 2013. Depuis le 30/06/2013, sous accord préfectoral.

Calcul du loyer hors charge

Plafond de loyer x Surface x Coefficient multiplicateur

-->Concernant la surface, la loi Duflot prévoit la possibilité d’ajouter à la surface habitable du bien la moitié des annexes, sans que cette majoration ne puisse excéder 8 m2.

-->A ces plafonds de loyers, il est ensuite appliqué un coefficient multiplicateur calculé ainsi :

0,7 + 19 / S

où S est la surface du logement

Le coefficient ainsi obtenu est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2.

Optimisation du coefficient pour S = 38 m²

Exemple

Prenons un T2 de 45 m²

Le coefficient multiplicateur est de : 0,7 + 19 / 45 = 1,12

Donc le plafond de loyer ressort à 9,88 x 1,12 = 11,09 €/m² hors charges

Donc le loyer est au max. de 11,09 x 45 = 499 € hors charges

Conditions de ressources du locataire

Pour Bordeaux :

• 30.019 € si personne seule
• 40.089 € si couple
• 48.210 € si couple avec un enfant

Les ressources du locataire à prendre en compte s’entendent du revenu fiscal de référence, figurant sur l’avis d’imposition établi au titre de l’avant dernière année précédant celle de la signature du contrat de location.