La destination de l’immeuble

La vérification de la destination de l’immeuble et du lot dont l’acquisition est envisagée est une démarche essentielle pour s’assurer que le bien en cause correspond bien aux besoins et aux attentes de l’acquéreur.

Il appartient au règlement de copropriété de déterminer la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance.

Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble.

On voit donc toute l’importance de la notion de destination de l’immeuble :

– Elle seule justifie les restrictions susceptibles d’être apportées à l’affectation des lots. Toute clause restrictive qui n’est pas justifiée par la destination de l’immeuble est illicite et réputée non écrite.

– C’est aussi au regard de la destination de l’immeuble que vont être appréciées la possibilité ou l’impossibilité de procéder à un changement d’affectation.

La clause d’habitation bourgeoise est celle que l’on rencontre le plus souvent :

• la clause d’habitation strictement bourgeoise interdit toute profession même libérale,
• la clause d’habitation simplement bourgeoise autorise généralement l’exercice des professions libérales.

Souvent la destination est mixte : l’immeuble est à usage d’habitation et professionnel, sans localisation particulière des 2 affectations, ou bien avec localisation de ses affectations (RDC consacré au commerce et les étages à l’habitation).

Le critère de destination de l’immeuble n’est pas figé mais évolutif. La jurisprudence considère que la destination de l’immeuble est susceptible de se modifier dans le temps en fonction des changements affectant son niveau d’entretien, ses conditions d’occupation ou son environnement. La destination de l’immeuble lorsqu’elle est invoquée en justice, est également influencée par des éléments matériels (situation du bien, dimension les locaux privés et des parties communes, nombre de lots, matériaux employés…). Le lieu d’implantation du bâtiment et le genre des lieux avoisinants joue également un rôle. La destination de l’immeuble prend finalement en compte tous les éléments déterminant la valeur vénale des lots.

Lorsque l’acquéreur d’un lot souhaite procéder au changement de l’affectation du lot, c’est encore la destination de l’immeuble qui doit être vérifiée pour savoir si le changement d’usage du local excède ou non les limites de ce qu’un copropriétaire peut imposer aux autres. L’assemblée générale des copropriétaires peut être consultée pour autoriser un changement d’affectation non conforme à la destination de l’immeuble (à la majorité).