Donner un bien immobilier grevé d’un emprunt bancaire

La loi de finances pour 2005 opère un changement radical : elle revient sur le principe selon lequel les donations sont taxées sur la valeur brute des biens transmis, sans déduction possible des dettes y afférentes, contrairement à la règle qui prévaut en matière de succession.

Cette déduction des dettes transmises au donataire est strictement encadrée. Le texte précise les dettes concernées :

– celles contractées par le donateur pour l’acquisition ou dans l’intérêt des biens donnés,

– celles mises à la charge du donataire dans l’acte de donation,

– celles dont la prise en charge par le donateur sont notifiées au créancier,

– celles des biens affectés à l’exploitation d’une entreprise individuelle (dans ce cas, le créancier ne doit pas être le donataire ou son conjoint ni un proche parent du disposant).

Ces dettes seront déduites de l’actif transmis pour la liquidation des droits de donation.

Dans ces circonstances, la donation d’un bien d’une valeur de 100, à charge pour le gratifié de poursuivre le remboursement du crédit résiduel de 80, sera taxée sur la base de 20 et non plus 100.

La règle jusqu’ici applicable était dissuasive à l’égard des donations de biens acquis à crédit, le gratifié n’étant pas prêt à payer l’impôt sur une valeur qu’il n’appréhendait pas réellement, le donateur risquant de son coté de perdre la possibilité de déduire les charges afférentes au bien donné.

Ces nouvelles dispositions faciliteront les transmissions d’entreprises individuelles car, pour aboutir au même résultat, il fallait auparavant transformer l’entreprise en société puis en donner les parts pour permettre une évaluation de celles-ci en tenant compte de l’actif et du passif.

La constitution d’une SCI pour acquérir l’immeuble à transmettre était souvent envisagée pour réduire l’assiette taxable. Cette nouvelle disposition évitera le recours à un tel procédé, s’agissant des acquisitions financées par emprunt bancaire. De plus, l’apport en société d’un bien immobilier est un fait générateur de l’impôt de plus-values.

Mais attention, l’administration pourra demander au donataire de justifier le paiement effectif de la dette. S’il n’est pas en mesure de le faire, elle devrait être réintégrée à l’assiette imposable et le complément de droit serait dû. Dans ce cas, le contribuable serait redevable de la différence entre les droits qui auraient été dus au moment de la donation si la ou les dettes n’avaient pas été déduites et les droits réglés au moment de la donation.

Il faudra porter une attention particulière aux conditions générales du prêt qui prévoient souvent une déchéance du terme (obligation de remboursement immédiat du capital restant dû) en cas de vente, donation ou apport en société.